住宅专项维修资金俗称房屋的“养老金”，随着以前年度建设的房屋住宅普遍进入维修期，该项资金近年来受到社会的广泛关注，特别是近两年来部分老旧住宅不时出现外墙瓷砖破损跌落事件，引起了广大人民群众和新闻媒体对维修金提取使用情况的关注，社会影响度大。为确保资金取之于民，用之于民，充分发挥资金的保障作用，回应社会关注，G区审计局组织开展了对住宅维修资金使用管理情况的专项审计调查，以重点摸清G区住宅维修资金的收支规模、存放方式、经办管理以及制度建设和执行等情况。 审计过程、方法 （一）基本思路 在全面有效采集数据的基础上，充分利用计算机SQL、EXCEL等计算机强大的数据分析功能，运用筛选、分析比对、现场核查等方法，对住宅专项维修金的使用和管理情况进行审计。 （二）审计步骤与方法 1.兵马未动，粮草先行 为避免审计过程中因数据采集而影响工作效率，审计组作了充分的前期调查了解，保障了审计过程“粮草”的完整充分。由于维修金数据量大，审计组将采集的大数据导入AO审计系统进行SQL数据分析比对并配合运用EXCEL表格数据分析寻找疑点，再进一步调查取证，查找问题。 （1）维修金收支总体情况。G区自2005年开始归集维修资金，资金的核算和管理工作由区住建部门具体负责。截至审计的上个年度，B区已有332个小区的69740个物业（含商品住宅和车房、车位等非住宅）开设了维修金账户，维修金余额2.75亿元，近几年基本上以每年3000万元的速度在增长，加之维修金每年的使用支出很低，审计时的上个年度使用支出仅15.53万元，远远低于其增长额度，预计未来G区维修金的余额还会继续攀升，维修金结存数额庞大。 （2）维修金的储存情况。G区住建部门共与四家国有商业银行签署维修金存放协议，四家银行分别是A银行（余额1.3亿）、B银行（余额1.12亿）、C银行（余额0.23亿）、D银行（余额0.1亿），维修金全部以活期存款的方式存放。 （3）维修金系统数据情况。G区住宅专项维修资金的数据管理全部集中在四大托管银行的住宅专项维修资金管理系统中，相关住宅一手房、二手房交易数据集中在住建部门的房产管理系统中。从四大托管银行的住宅维修金管理系统中导出电子数据，数据中包含住宅地址、栋号名称、户名、证件号码、本期收入、本期支出、本期利息等关键性字段；从住建部门房产管理系统中导出的电子数据中包含一手房合同备案数据和二手房交易数据。由于储存在代管银行的维修金数据管理系统均不统一，审计组将采集的各银行维修金数据及住建部门房产数据统一转化为EXCEL格式，综合银行归集数据和住建部门提供数据，审计涉及的原始数据量约10万多条。 2.项目具体实施 按照前期调查了解取得的信息，审计组确定从资金归集的规范性、维修资金的效益性、使用支出审核的规范性、维修资金的过户管理情况、维修资金分账户变更业务的规范性、维修资金专用账户管理的规范性等方面去实施审计。 （1）审计事项——维修资金归集的规范性 从图1进行分析判断，维修金在房地产开发企业或银行网点录入时可能会出现问题——当房地产开发企业或银行在购房者获得了购房价款折扣或购房者购房后又换房等情况下未及时调整维修金缴存基数的情况下，会出现购房者多缴或少缴维修金等问题。 根据F市建设局《关于对我市住宅专项维修资金收缴和使用方法进行调整的通知》的规定，F市住宅专项维修资金的缴交比例为购房价款的1%，据此，审计人员可以通过按从住建部门取得的房产交易“合同备案数据”中购房价款的1%计算的应缴维修金数与银行归集的维修金数进行对碰分析，查找出未按标准来归集维修金的情况。 据此，审计人员将各银行维修金明细数据和从住建部门取得的合同备案明细数据导入AO系统中。抽取两家银行归集数据情况进行对碰分析，将住建部门提供一手房合同备案数据与银行归集的维修金数据导入AO中。通过SQL语言筛选出银行系统中归集的“已缴维修资金”数据和通过计算住建部门保存的购房总价款乘以1%所得到的“应缴额度”数据，并计算二者差额，如果差额不为0，则银行归集数据有误。 数据对碰分析和延伸的审计结果表明，部分开发商没有按照房产总价的1%计算归集维修金，存在部分购房户多缴或少缴住宅维修金的情况。 （2）审计事项——维修资金的效益性 经前期调查了解发现，维修金数额庞大，面对这笔庞大的资金，住建部门是以活期存款的方式存放的，这样做有没有做到保值增值？审计人员将通过运用EXCEL计算功能对比近期银行存款利率来分析。
审计人员根据G区维修金历年的使用量进行估算，将维修金的60%结存作5年定期存款，30%作1年定期存款，10%作活期存款，同时参考人民银行当年度公布的商业银行存款利率，利用EXCEL表格语言测算维修金当年年的利息收入，以此评价G区维修金的存放是否科学合理，是否实现了维修金的保值、增值。 数据分析结果表明，G区维修金结存2.75亿元，全部以活期存款方式存放在银行，按测算结果一年少收入利息800多万元。维修金存放不够科学合理，影响了资金的增值。
