宋代以来，尤其是明清时期，地权市场不断扩大和深化，一些引人注目的趋势开始出现或加强。个体农户和地主家庭作为市场主体的行为特征，造成了地权转移的细密化；地权交易形式复杂多样，或转让部分土地权益，或追加其派生性价值；地权发生多层次的分化裂变，并各自以独立形态进入市场；由于商业资本的发展，开始出现了地权转化为商业资本的现象。凡此表明地权市场作为家庭和社会财富的调节与平衡的负载作用日趋强化。 与一般商品买卖不同，田地房宅等不动产在买卖过程中，即不发生空间上的位移，也不随时间变动而流转，它所发生的，只是地权的转移。在田地这种特殊商品中，田地本身外在形态是有形的、具体的，而地权形态则是无形的、抽象的。在田地市场上，作为商品发生转移的，不是其具体的外在形态，而是其无形的抽象形态。从这个角度上说，田地市场，本质上就是地权市场。 维护地权的凝固，是中国土地制度自井田制、占田制到均田制一以贯之的宗旨。而宋代则实行“田制不立”、“不抑兼并”的土地政策，中国地权市场由此进入新的历史发展阶段。私有土地的买卖日益广泛和频繁，国有土地也渐次卷入交易，宋代的官田、学田，明代的官庄、屯田，清代的旗地，都突破了买卖禁令，或典或卖，以各种名目进入地权市场。宋代开始出现的族田，明清时期也卷入买卖中。11—19世纪不断扩大和深化的地权市场，不仅承续着历代以来土地交易的诸多特征，而且出现了引人注目的种种新现象与趋势。本文立足于此，在学术界已有成果的基础上试作一综合探讨，以进一步考察中国地权市场的演进、变迁与历史特征。 一、地权转移的高频率与零细化 地权转让的主体，就社会经济单元而言，不外乎个体小农家庭和包括商人在内的地主大户，他们的经济特征与田地买卖行为，决定了地权交易的主旋律。 宋代以来，个体小农家庭经营渐趋成熟，小农对小块土地的独立经营与占有能力增强。两宋主户在总户数中的比例呈上升趋势，在主户中占绝大多数的小农家庭数量增加，无地而佃耕的客户中，也有少数能够通过购买土地上升为主户。明清时期小农对自有土地仍多能世代相守。如乾隆年间，安徽霍山县，“中人以下咸自食其力，薄田数十亩，往往子孙世守之，佃田耕种者仅二三。”陕西三原县的农家，对不足十亩的田地，“世世守之，可资俯仰”〔1〕。 应该强调的是，小农对小块土地的占有，正是在地权不断典当、买卖之中实现的。宋代以来，小农家庭经营与市场已形成密切的内在关联〔2〕，这种特征使其田地不能不经常出入市场。农民出卖田地， 并不是像他出售剩余粮一样作为商品来出售，而是在其农业再生产或人口再生产出现中断或危机时，只有通过出卖田地换取其他需求的满足，或者说，通过地权的转让来换取购买能力，才能恢复和延续其再生产。宋人袁采揭示道：“盖人之卖产，或以阙食，或以负债，或以疾病、死亡、婚嫁、争讼”〔3〕。司马光也说：“民间典卖庄土， 多是出于婚姻丧葬之急。”〔4〕清·同治《新宁县志》载：“民间不尚积蓄， 秋成后，计食若干石，余皆陆续粜去。次年将及收，则旧谷颗粒不存，名曰扫以待新。所得谷价即以市田。富室亦然，鲜有盖藏。”地主将自己的积蓄寓于田地之中，而农民也将自己的小块田地作为自己潜在的积蓄形态，当再生产出现危机或生活无着时，就只好变卖田地以资补救。章有义统计明清徽州休宁朱姓置产簿中74宗土地买卖原因中，为了维持平时正常情况下必要生活消费需要，正常的收入来源无以为继，只能出卖土地来补偿，即所谓“缺用”、“正用”、“需用”者，其中家有意外变故或遇婚嫁庆典，“费用无措”，因“急用”而卖田者，共占总数的78%；应付赋役之征，国课无措，“钱粮紧急，无处措办”者，占总数的12%〔5〕。 地主所有的土地，则在诸子均分与土地买卖之下由集中而分割，土地集中的势头受到遏制，地权的分散与转移因此而加强。地主大家庭特别忌讳田产分割，袁采告诫子孙说：“若均给田产，彼以为己分所有，必邀求尊长，立契典卖。典卖既尽，窥觑他房，从而婪取，必至兴讼。使贤子贤孙，被其扰害，同于破荡，以致败家。”〔6 〕但子孙分家自立，对于多数大家庭而言难以避免，从而田地转移也在必然之中。清人李调元《卖田说》述四川一个地方家庭土地诸子均分的情形：某家曾有田地不下千亩，生子五人均分，每人各有田二百亩，子又生孙五人，各有田减至五十亩……最后分析至各有田二亩，田之所入，不敌所出，于是出卖田地，佃耕为生。阚昌言《崇俭记》〔7〕也说：不少家庭， 因为祖宗勤俭积累，遗有产业，但传至子孙，常转瞬立尽。可见，地主阶级固然是土地兼并者，但同时又是土地的出卖者。所谓“有田者或自有而之无，无田者或自无而之有”〔8〕。 小农家庭与地主家庭纷纷卷入田地买卖，说明地权市场广泛而普遍，他们作为市场主体的行为特征，造成了地权交易的零细化。宋代客户中，有的“丁口蕃多，衣食有余，稍能买田宅三五亩。”〔9 〕如“徐俅之仆程华，典张三公田，为钱二十五千……”〔10〕以当时的地价折算为田亦不过数亩。明代安徽休西胡玄应家的地契抄件载明，从隆庆元年到崇祯十年的（1567—1637）70年间，胡家共买进土地110笔， 其中绝大多数是几分地以至几厘地，一亩以上的只有9笔， 最大的一笔不过11.9亩，这110笔合计纳税亩数仅有44.875亩，平均每次交易0.4 亩〔11〕，足见交易是零星进行的。清代山东章邱县太和堂李家，从乾隆二十六年到咸丰十年整一百年间共买进土地57笔，计260.38亩，平均每笔4.5亩，最大的一笔不过11.6亩〔12〕。族田也是如此，据《肖山朱家 坛朱氏宗谱》的记载，萧山朱氏自乾隆五十九年至咸丰九年增置的32处田地，每次增置绝大部分都是几分、或一二亩地，最少的仅半分，最多的只有3.8亩。《练西黄氏宗谱》卷13记载，江苏黄氏宗族在嘉定、 宝山、昆山拥有616亩多处田地，各县80—90 %以上都是三四亩以下的小块田地。族田的零星分布，表明是通过零碎购买而得。 大面积的地权转让也不时可见，一次交易就达几十亩、几百亩，乃至成千上万亩，大笔土地的购买者主要是一些权势豪门，往往是运用经济外的强制干扰田地市场的正常运转才达致交易的〔13〕。就田地市场整体情形而言，多零细买卖，这是田地市场运转的主旋律。
