随着社会主义改造高潮的到来，苏州地区从1956年初起，开始对非工商业用途的私有出租居住用房屋进行社会主义改造(以下简称“私租房改造”)。在此前后，厂(场、店)房、仓库、货栈等房屋已在“社会主义高潮”中作为生产资料而被改造了。作为整体社会主义改造的一部分的私租房改造，对城市经济社会的影响是长久而深远的。认真总结其中的经验教训，对于做好当今中国的房地产工作不无裨益。 一、私有出租房屋改造问题的提出 长期以来，特别民国以来，作为宜居城市的苏州市一直是上海、南京乃至全国各地的工商名流、达官贵人、退隐人士等置产兴业、闲暇小住或安度晚年的理想之地，多余的房屋则用于出租。 据1955年11月调查，苏州市城区共有房屋317259间，私有219462间，占69.17％。在私有房屋业主中，资本家占25.07％，地主占13.61％，职工占20.21％，自由职业者占4.58％，小商小贩占6.88％，独立劳动者占4.62％，农民占2.14％，城市贫民占1.82％，合营企业占4.93％，私立学校、诊所占0.16％，旧社团、教堂、庙宇、祠堂、义庄占4.64％，旧官吏、旧军人、家庭妇女等占11.33％，其中资本家、地主所占房屋的质量最好，出租的数量和比例也最高。全市共有私人出租房109116间，占房屋总数的34.39％、私房总数的49.71％，其中资本家、地主占出租户的52.5％，面积占68.71％。 1952年10月后，为规范对私有出租房屋的管理，苏州市宣布取缔原先的私营大来房地产公司，成立房地产交易所，打击掮客活动，逐步开展订立租赁契约、评估租金、修缮危房等工作，规定国家机关、国营公司承租房屋必须通过交易所，房主和房客之间为解决租金高低而产生的矛盾，也会请求交易所进行干预。1955年，市房管部门在盘门外等工人聚居的高租区设立临时办事处，重新评估租金。随后在各区设立办公地点，在积累经验的基础上，参照机关干部宿舍的租金标准，对不合理租金进行调整，并采用房主自修、主修客助、拆大改小、拆楼改平、以料抵工等办法对危房进行修缮，仅白塔居委会通过上述办法就修理了191处、987间危房①。 尽管如此，房屋私有现象的普遍存在仍无法满足经济社会较快发展的需要，主要表现在： 首先，由于经济社会的快速发展，加上党政机关、国有或集体企业的扩大或增加，人民群众改善居住条件的需求等，致使房屋需求量急剧上升，特别是工商企业、机关、学校集中的地方，房屋更感缺乏。据1956年10月统计，苏州全市有136个单位急需6451间房屋、2.4万多名职工急需5400多间房屋进行调配，但大部分私人占有的房屋不同程度地存在着分散经营、自由租赁、使用不合理、有房不租等情况，房屋供求方面的矛盾日趋突出。 其次，由于房龄长、修缮不及时，全市在1953-1956年间共倒塌与拆除危房3500多间，还有8000多间存在严重危险，时刻威胁着人民群众的生命财产安全。仅1956年夏的一次强台风，一昼夜间就有1042处房屋倒塌、伤亡74人，3825户被迫搬迁②。整个夏秋期间，全市8000多间危房中，因收不到房租，或业主不在苏州，无力或不愿修理，有上百间坍塌③，进一步加剧了原本就已较为紧张的住房供需矛盾。 再次，房租高低不一，对一些房客生活质量的提高产生明显的消极影响。据1956年10月对143处大中型房屋以及观西、道前、人民桥、娄门、仓北等5个居委会1494户房客房租负担的调查，有40.4％的房客每月房租占其收入的5％-10％，31.1％的房客占10％-20％，9.3％的房客占20％以上④。另据1956年2月对93户房主的调查，有33.9％的房主依靠房租为生，20.9％房主以租金补贴生活，房主用于修缮的费用平均只占租金的16.61％，仅及公房的40％。这显然不利于将私有房屋业主尽快改造成为自食其力的劳动者。在租金形式、房屋维修、转租等方面也频繁发生房主和房客之间的矛盾。1955年，民房租赁纠纷占全部民事纠纷案件的40％⑤。 此外，因不少房主住在外地，引起管理不便；租赁纠纷多，收租困难；有的无力维修；有的认为剥削可耻，一些私房业主主动要求进行改造⑥。 不仅如此，在社会主义改造基本完成后，生产资料的公有制即全民所有制和集体所有制已成为国家的基本所有制形态。在这种情况下，私有出租房屋的大量存在，不仅无法在全社会尽快且彻底地消灭剥削制度，而且还会引起作为生产资料一部分的私有出租房屋已被改造的房主的不满。在计划经济已成为经济管理和运行的主要方式后，私有出租房屋的普遍存在，必然会影响和冲击经济计划的实施效果。同时，对私有出租房屋进行社会主义改造，也是为了进一步消灭地主、富农和资本家等剥削阶级所赖以生存的经济基础。“大跃进”运动发动后，对私有出租房屋的改造则被看成是“全面地完成在经济战线上的社会主义革命，大力支援工农业生产大跃进以及逐步改善人民居住条件”的“一项重要的政治任务”⑦。 所有这些，都对苏州市尽快开展私有出租房屋的社会主义改造提出了要求。 二、私有出租房屋改造工作的启动和完成 1956年1月，中共中央在批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房屋基本情况汇报及进行社会主义改造的意见》时，决定比照对资本主义工商业改造的原则，即“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制；同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。”批示还指出：“争取在一两年内完成这一任务，是完全可以做到的。”⑧接着召开的中央房产会议提出，要在一二年内完成对城市私有房屋的社会主义改造。苏州市的大规模私房改造就是在这一背景下开始的。
