一、土地出让收入方面存在的主要问题 （一）违规减免土地出让收入。常见的违规减免土地出让收入形式是地方政府以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业搬迁或改制”等名义，制定与国家法律法规相悖的区域性制度规定，减免用地企业土地出让收入。 审计方法：首先，审阅土地档案和卷宗，摸清审计时间内土地出让收入规模。审计人员可直接调阅土地档案和卷宗，土地档案和卷宗是土地行政部门具体行政行为的记录，记载着每宗地审批征收、供应和使用的全部信息。土地档案和卷宗数量较大的情况下，可以从国土部门提供的土地出让收入台账入手，重点选择用地规模较大的房地产开发项目，各类开发区、园区和工业集中区的工业用地项目，调阅其土地档案和卷宗，根据土地卷宗中的招拍挂记录、土地出让合同掌握应征收的土地出让收入；审计财政部门土地出让收入明细账，掌握实际征收入库金额，两者进行对比，如果应征收的土地出让收入大于实际征收入库金额，可能存在违规减免土地出让收入行为。其次，审查地方出台的土地减免政策。近年来，地方政府为了招商引资，引项目，发展地方经济，在土地出让方面，制定了很多优惠政策，审计人员应审查地方政府和各类开发区土地出让收入政策文件，特别是以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业搬迁或改制”等名义减免土地出让收入的制度性规定，对一些特殊的用地企业，地方政府往往通过“一事一议”，以会议纪要、签批文件直接减免用地企业土地出让收入。第三，审查土地出让价格的合理性。了解掌握不同地段的土地最低出让价或基准地价，与出让成交单价对比，如果出让单价低于土地最低出让价或基准地价的70%，或者土地出让总价款低于征地费用和相关税费之和，可能存在违规调低地价减免用地企业土地出让收入，甚至是“零地价”“负地价”减免土地出让收入。 （二）违规直接返还或变相返还土地出让收入。主要表现是地方政府以土地换项目、采取先征后返或以财政补贴形式直接返还或变相返还土地出让收入。受让企业全额缴纳土地出让收入价款，再由财政部门以“土地前期整理支出”、“科技扶持资金”、“项目补助资金”等名义将土地出让收入拨付给企业。 审计方法：从财政部门获取总预算会计和相关的土地出让专户核算账套，利用AO现场审计实施系统导成电子表格进行分析，重点分析土地出让支出、征地拆迁补偿支出等功能科目核算的土地出让支出情况，将金额较大、整数支出、直接支付给用地单位的资金作为审计重点，特别关注以“土地前期整理支出”、“科技扶持资金”、“项目补助资金”等名义将土地出让收入拨付给企业现象；分析财政部门和收款单位的会计资料，掌握返还土地出让收入的方式是直接返还给用地单位还是以土地整理、基础设施投入等名义拨付给开发区、城市建设开发平台公司，再返还给用地企业。 （三）少征土地出让收入。主要表现为用地单位未履行土地出让合同约定，缓缴、欠缴部分土地出让收入；用地单位因改变了土地用途或调整容积率等不缴或少缴土地出让收入。 审计方法：对于缓征土地出让收入，重点审查土地卷宗中的土地出让合同，掌握分期缴纳土地出让金用地项目基本情况，应关注用地单位土地出让收入分期缴纳期限不应超过一年，首次缴纳比例不应低于全部土地出让价款的50%的基本规定。对于用地单位擅自改变土地用途、容积率等土地规划，造成少征土地出让收入问题，应重点审查土地卷宗中房地产项目的容积率，土地出让后容积率的调整是否符合规定，是否按调整后的容积率计算并缴纳土地出让金。要根据国土部门提供的土地市场动态监测与监管系统数据，重点审查划拨建设用地台账，是否存在将划拨的公用设施土地全部或部分改变性质，或者将工业用地改变为商业用地，少缴土地出让收入。 二、土地出让支出方面存在的主要问题 （一）挤占挪用土地出让收入。主要表现为使用土地出让收入建设楼堂馆所、购买公务用车、出借土地出让收入、发放津补贴、奖金、弥补行政经费不足等挤占挪用土地出让收入扩大土地出让收入使用范围。 审计方法：根据财政部门提供的账套，利用AO现场审计实施系统整理筛选出“征地和拆迁补偿支出土地开发支出、城市建设支出、土地出让业务支出、农村基础设施建设支出、补助被征地农民支出、其他国有土地使用权安排的支出”等科目，查阅这些支出科目的会计凭证，特别是原始凭证记载的事项，是否存在使用土地出让收入建设楼堂馆所、购买公务用车、出借土地出让收入、发放津补贴、奖金、弥补行政经费不足等挤占挪用土地出让收入和扩大土地出让收入使用范围问题。二是审查财政部门设置的土地出让收入过渡户，关注其他应收款等往来账户内容，有无将土地出让收入出借给用地企业，为用地企业代缴土地项目前期费用等违法违规行为。 （二）拖欠、截留、挪用征地补偿资金。主要表现为财政、国土、土地征收等部门未及时拨付征地和拆迁补偿款。 审计方法：首先，检查地方政府征地补偿程序和标准是否符合国家法律法规和政策规定，是否存在征地综合地价和补偿标准过低、征地补偿资金不到位、欠拨征地补偿款等问题。其次，调阅国土部门征地补偿安置台账，征地项目档案，审阅补偿安置协议，选择补偿面积多，补偿对象集中的项目，进行入户调查补偿资金的发放情况；整理财政部门征地和拆迁补偿支出土地开发支出明细账数据，筛选资金拨付单位，延伸审计收取征地拆迁补偿资金部门的补偿款支出资金明细账，确定被征地农民是否足额收到补偿款。
