房地产企业偷逃税的表现形式 隐瞒计税收入偷逃税款。这一问题具体包括八个方面内容：一是违规开具房地产销售专用发票隐瞒销售收入。二是预收房款不按时入账或长期挂往来。三是通过与外单位合作建房方式，以房换地不记收入。四是将开发产品用于偿债、投资、捐赠、自用、分配利润、职工福利等，不作视同销售账务处理。五是以自制收据收取各种“初装费”等代收代付或代垫款项，不按价外费用并入计税收入。六是拆迁安置房“拆一还一”面积不确认应税收入。七是收取配套费、未销售门面房及车库的租金收入等不入账，形成“小金库”。八是银行按揭收入记入“短期借款”或者其他会计科目，不作为预收账款。 虚增成本偷逃税款。一是土地评估增值虚增开发成本。部分房地产企业为了提高资质，将购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本、提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。二是勾结建筑安装企业，虚开建安发票，增加建安成本。一些房地产企业用支付3.3%营业税及附加的代价，偷逃25%的企业所得税。三是多计预提费用虚增成本。税法规定，对开发建设周期比较长的房地产企业的预提费用，参照预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，区别不同情况进行处理。一些房地产企业通过“预提费用”或者其他应付款等往来账户提取的公共设施配套费等预提费用，往往提的多，实际列的少，年末留有较大余额，所得税汇算清缴期也不作纳税调整。四是自用房产开发成本直接转增经营成本。有些房地产企业自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。五是虚假列支增加成本费用。有些房地产企业把公关费等“潜规则”费用以及走访费等费用，通过开具大额维修费、燃油费、办公用品费、材料费等变通列支，增加成本费用。 完工项目长期不进行完工税款清算。相关法律法规明确规定了清算缴纳企业所得税应视为已完工项目的三种情形，也明确了土地增值税清算管理规程的条件，但部分房地产企业利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，不按要求办理申报清算企业所得税和土地增值税款。 利用关联企业进行偷逃税款。随着房地产企业向集团化方向发展，房地产企业利用自己的亲戚朋友注册成立了一些建筑安装公司、销售公司、物业管理公司等等，使其成为控股公司或全资公司，然后将建安工程交给关联的建筑公司承建，将房地产销售业务分离给关联的销售公司，将一切价外费用等交由其物业公司代收。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。 审计应关注的重点问题 关注楼盘销售。重点审查房地产企业全部楼盘开盘情况及每个楼盘的销售情况，掌握真实的销售情况，从源头上控制售房收入。采取到售楼处查看售楼记录、到房管部门查看购房合同备案登记记录以及查看企业会议记录等方法，从外围入手，达到“围猎”效果。 关注以房抵债。重点审查房地严企业以房屋抵顶材料款、工程款、土地出（转）让款等债务，看是否按规定缴纳相关税费。采取审查建筑承包、材料采购等合同约定、履行情况、关联单位调查等方法，内查外调，拨开抵债迷雾。 关注回迁安置房。重点审查动迁居民回迁安置房屋是否按销售不动产缴纳相关税费。采取查看项目规划设计方案、回迁安置合同、调查安置户等方法，环环相扣，理清安置真相。 关注“假借款、真按揭”。审查企业是否存在采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口搞假销售，或串通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口的情况。采取查看财务资料、座谈、银行及个人调查等方法，明察暗访，还原骗贷真相。 关注价外费用。重点审查企业在收取售房款之外收取的墙体材料费、暖气安装费等配套费用以及“初装费”等各种代收代垫款项，是否全额入账并按照税法有关规定提交各项税金。采取审查往来账等财务资料、调查购房人发票及收据等办法，核实价外费用。 关注成本费用。重点关注建安成本、销售费用、管理费用等的真实性，审查是否存在通过关联企业虚增建安成本、费用计提未付、费用结转不实、虚列广告费用、虚列销售提成、虚假列支等问题。采取审查会计资料、调阅会议记录、查看完工进度、调查关联企业等方法，揭开成本费用面纱。
