房地产投资项目具有投资额较大、建设周期较长、规划性较强、业务较复杂等特点。除了自行投资开发业务外，还涉及经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。因此，相应的会计核算涉及面较广，核算环节较多，可操作空间较大，从而为房地产企业调节利润创造了条件，也增加了审计风险。对此，笔者根据多年的从业经验，对房地产投资项目审计中存在的问题进行介绍，并提出一些解决对策。 房地产投资项目审计中常见的问题 （一）经营收入方面 1.随意调节收入确认时点。大部分房地产企业出于资金周转等方面的考虑，在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》五证后就开始房屋预售活动，由此产生了预售款收入确认时点问题。在实践中，往往会出现人为调节销售收入的情况。如有的企业在完成商品房竣工验收并与购房人签订房屋销售合同后就提前确认收入；有的企业在收到银行按揭客户的首付款时就确认收入；有的尚未办妥按揭手续，就在应收账款科目核算，特别是年终促销，会形成很大一笔应收账款；有的故意推迟房屋竣工决算，将预售房款长期挂账，延迟确认收入；有的延迟开具房地产销售专用发票调整收入入账时间。 2.核算不规范，虚减经营收入。房地产企业在销售收入核算方面不规范，虚减经营收入的情况时有发生，如视同销售不确认收入，出租房、周转房收入核算不规范等；如有的房地产企业没有将房产用于抵偿债务、对外投资、分配利润、职工福利、对外捐赠、广告等目的的行为视同销售进行账务处理，确认收入并结转成本，仅按账面成本价做存货减少处理，这样虚减了销售利润。此外，房地产企业在销售出租房、周转房时，往往不按规定进行销售核算，而是将销售收入直接冲减出租房、周转房的装饰修缮费用支出，这样既虚减经营收入，又使开发成本和销售费用不实。 3.隐匿收入，私设小金库。房地产企业在开展经营合资开发、待售商品房出租、委托代建等业务时，往往会私设账外小金库。如在经营合资开发业务中，有的企业对分回的房产不入账，账外销售收入账外存储，形成小金库；在空置期的待售商品房出租业务中，有的企业对收取的租金不入账，形成小金库；在委托代建业务中，有的企业的代建工程收入不入账，资金体外循环或只作往来核算，形成小金库。审计中，如发现有的企业存在与现有账内开发项目无关的大额往来账目，这种情况极有可能是发生了账外开发项目，而隐匿了账外开发利润。 （二）开发和经营成本方面 1.未遵循计量原则，随意分摊借款利息。按有关规定，房地产企业可以将专门借款利息资本化入商品房开发成本。但房地产企业借款渠道较多，资金成本各不相同，借款可以用于开发项目，也可以用于日常开支或其他投资行为。企业在确认开发项目的借款费用时，没有按规定的方法计算分摊，而是根据企业利润情况和财务报告的需要，人为调节开发成本、财务费用，调节当期利润；对于计入开发成本中的借款费用，有的企业在各开发项目中的分配没有按规定计量，而是随意分摊，造成各开发项目之间负担借款费用不合理。 2.同一开发项目各类商品房的经营成本核算不合理。房地产企业同一项目下开发的不同类型的商品房如住宅、写字楼等，在销售价格上相差较大，其经营成本也应该各不相同。而有的房地产企业在核算开发成本时，以开发项目为对象进行成本归集，在结转经营成本时对同一土地上同期开发的各类商品房统一按平均成本进行结转，造成住宅、写字楼等不同类型商品房之间的单位成本相同或相近，利润率高低悬殊。还有的房地产企业在项目开发完毕进行销售时，对先期销售的商品房多结转经营成本，后期销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一致。 3.高估土地使用权，虚增无形资产和开发成本。有的房地产企业以危房改造、经济适用房开发等名义取得土地后，并未按规定仅仅用于回迁安置和经济适用房开发出售，而是改变土地用途为商业用地或商品住宅，开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售，出让这些不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额差异悬殊，但没有按规定补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。然后企业聘请评估机构对土地重新进行评估，从而形成大额土地评估增值，虚增了无形资产。房地产企业对该土地进行开发时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本，其中包括了土地评估增值部分，又虚增了开发成本。 4.虚增成本、虚减利润。不少房地产企业会采取虚报土地征用和前期工程费用、随意预提后续成本费用、混淆可单独转让和不可单独转让的配套设施成本、混淆自建项目与开发项目、通过关联交易、虚报工程结算等手段虚增开发成本虚减利润。一是在土地征用和拆迁补偿环节，利用被拆迁人和补偿对象众多的特点，通过制作假手续虚报土地征用和拆迁补偿费；在前期工程环节，利用各类勘察、测绘、设计、咨询、筹备费用众多，需要反复论证和重复调整的特点，趁机虚报费用。二是在确认销售收入核定开发成本甚至办理竣工决算时，对一些还没发生的公用配套设施、绿化、物业启动等后续成本费用按合同或设计规划预估计入开发产品的成本中，缺乏适用的参照标准。有的企业根据需要随意确定提取标准，有的根据建筑面积或投资比例自行确定，存在操纵利润的空间。三是将有可能单独、有偿转让的公共配套设施如裙房、地下车库等摊入商品房项目开发成本，虚增开发成本。四是将拟用于经营或管理目的的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、工程的建设成本挤入商业开发项目的开发成本中。既人为加大开发和经营成本，又同时形成账外资产。五是某些房地产集团出于整体利润考虑，通过关联交易，安排所属房地产企业以明显偏高的价格将建安、配套等工程间接发包给其他分公司或子公司，将利润转移至税负较低的单位，在虚增成本的同时，将项目的远期收益转化为集团当期利润。此外，企业还通过虚报工程结算等方式虚增开发成本和经营成本。
