一、问题的提出 自明代后期始，江南民间的房地产买卖，其产权转移从活卖到绝卖、从绝卖到完成产权的真正转移，往往需要经过多次找贴，历时数年、十数年乃至数十年，书立一系列卖契、找契、推收契、杜绝契和加找契等文书。但学界注意到，在清代江南，有些房地产交易分立的各种文书，很可能是一次性书立于同一时间或稍后的短时期内。杨国桢早在20世纪80年代后期，便引用日本国会图书馆所藏江苏文书，即乾隆二十八年(1763)十二月，吴县二十六都二图翁巷席又梁等绝卖房屋、园地与金姓，同日便“循乡例”，并立“绝卖”、“推收杜绝”及“找根加叹三契”，推定苏州地区最早一次性订立绝卖和找根加叹文契的事例是在乾隆二十八年。①稍后，冯绍霆指出：“道光元年(1821)张史氏卖房地契所载明的，所有卖、加、绝、叹、装修各契都至少在同一月内完成，此为上海市档案馆保存的有关材料中，最早的一宗至少在同一月内完成的房地产交易。”②李华和冯绍霆后来还依据文书具立的年月指出：“张史氏的卖、加、绝、叹、装修五契，全部订立于道光元年十二月。这足以说明，至迟在19世纪20年代初，上海地区加叹名存实亡的过程就开始了。而到了上海开埠后，特别是到了光绪年间，这种现象变得越来越普遍。”③邢丙彦于数年前也指出，光绪年间“在松江一带，一次绝卖的地产，同时要预备四份契约，即‘活卖契’、‘加找契’、‘加绝契’以及‘叹气契’或‘情借据’，将地价总额分摊于四份地契上，并填上不同的日期”。不管是填上相同的日期，还是填上不同的日期，实质就是买卖双方同时一次完成土地买卖的交易过程。可见，晚清同光年间松江土地买卖的交易形式普遍发生了变化。④邢丙彦与李华、冯绍霆一样，依据上海地区的土地实际交易，认为松江地区土地买卖的交易形式在晚清同光年间普遍发生了变化，并长期存在着买卖双方同时一次完成交易过程的形式。杜恂诚探讨上海房地产交易中的找贴现象，注意到同时书立各种文契的情形，指出：“1898年(光绪二十四年)4月的一宗房产交易，虽然仍按卖、加、绝、叹分别立契，却是在同一月内完成的。四份文契上均未填写具体日期，由此有可能这四份文契是同时签立的。之所以没有合并成一份文契，可能是考虑到以往习俗的缘故。”⑤近年，曹树基引用黄宗智关于土地典卖的“前商业逻辑”和“小农经济的市场逻辑”概念，以浙江松阳县石仓村为例，指出：“从我们经手的6000余件契约文书中可见，直到乾隆年间，如果说还存在以‘加找’——土地出售后的追加价格——为特征的前商业逻辑的话，乾隆以后，‘加找’演变成一种契约格式。土地交易双方在谈定交易价格后，将价格分为‘卖价’与‘找价’两部分，分别订立两份契约，标以不同的‘卖价’与‘找价’，签字、画押、过户。卖契与找契的时间或相差十几二十天，或相差数日，甚至有同日的。也就是说，在浙江南部山区，至乾隆及以后，前商业逻辑已经部分地转化为市场逻辑。”⑥江南以外，在浙江南部山区，乾隆年间也开始出现一次性书立土地交易文书的现象。 上述诸位学者的看法，均具有敏锐的学术眼光，只是他们得出的结论，均是从房地产文书的内容、年月的不具体等逻辑形式而推理得出的，并不敢肯定这些房地产交易的文书就一定是同一时间内书立的。上述学者除了杨国桢外，均未利用苏州的房产交易文书，也未兼顾其他地区，因此所作推论均局限在某个地区。笔者有幸寓目了收藏在日本相关机构的较多清代苏州地区的房产交易文书，今专文探讨，试图厘清当地房产交易文书的书立形式及其过程，兼与他地比较，借以探讨清代江南房产交易文契书立的变化及其民间找贴实际情形。 二、一次性议定正找各契房价的文契 在至今存留下来的相关文书中，笔者找到了苏州地区买卖房产一次性议定正找各契的事例，胪列如次。 1.张屏侯、张新侯卖房事例 从格式看，张屏侯、张新侯的卖房文书似乎订立于不同时段。文契表明，康熙十年(1671)五月，张屏侯、新侯兄弟为了安葬亲人，筹措所需银两，先是出具《卖契》，说明卖房的原因是“粮银无措”，因此将在城三图房屋一所卖与席处为业，收取房价银450两；⑦继而出具《添绝卖契》，说明后来“又因钱粮紧急”，央请原中“议添绝银”，收取添绝银90两；⑧后再次出具《添绝卖契》，说明所卖房产在收取房价后“已经添绝”，获取过添绝银，现在“又因钱粮急迫，且有葬亲大事”，再次央请原中等“再议添绝”，收取二次添绝银60两(此笔添绝银，也即加绝银)；⑨最后，第三次出具《添绝卖契》，说明此次房产“已经添绝外，复行加绝”，现在“又因粮银无措，且葬费不支”，再次央请原中等，更向买主席处“言添”，获取“加绝银”30两，并且特别声明，此次加绝出“于常格之外”，“在席忠厚待人，在张得济正用，自后永远管业居住，并无不尽不绝，决无异言”。⑩四件文书，正契一件，添契三件，相当完备，完全符合“嘉邑一卖三添旧例”。前后收取房价正契银450两，添绝银三次共180两，添绝银是房价正契银的40%。 然则上述房产卖契、添绝卖契，分别具立于何时呢？是具立于卖主收取正契银和数次添绝银的不同时期吗？相应地，房产银包括正契银和历次添加银，是一次性收取的呢，还是像通常的房地产买卖是分数次收取的呢？此次房产买卖双方具立的《议单》，(11)为我们提供了直接依据： 立议单亲友金治文、时去华、姚克生等，议得张屏侯、张新侯，有在城三图朝南房屋壹所，从各姓回赎，契卖席处为业，凭中议定时值银肆百伍拾两。照嘉邑一卖三添旧例，每迟三年一添，必至数年后方完俗例，从无先期议加一并割绝之理。兹因屏侯昆仲有葬亲大举，而正契银两分赎殆尽，若非曲为设处，何以济此急需？为此，凭兄德符，会同居间至亲，曲劝席氏，随契并添，以完三添之例。盖以数年迟久之局，而为一旦杜绝之举，在恒情所万万不可得者，惟席氏世敦古道，与屏侯昆仲夙有交谊，故不复按年先期找付。自议之后，永远杜绝，不得再生枝节，以负席氏至情，并忘吾等公议。恐后无凭，立此为照。
