经营性物业抵押贷款是一种新型房地产类对公贷款品种。一般是借款人以其持有的商用写字楼、星级酒店、综合商用设施等为代表的经营性物业作为抵押物，向商业银行申请的一种中长期贷款，商业银行与借款人约定以该抵押物业的租金收入等作为贷款主要还款来源。近年来，在对商业银行房地产信贷业务审计中发现，由于经营性物业抵押贷款资金用途限制少，导致贷款资金挪用情况时有发生。同时，该类贷款抵押物估值普遍虚高，企业还款来源较为单一，当借款企业经营发生困难时，将给商业银行带来不良贷款风险和贷款资产保全风险。 经营性物业抵押贷款的业务背景和特点 （一）业务背景 随着城市商业地产的快速发展，商用物业的租金逐年攀升，部分房地产企业的经营模式也做出了相应调整，从过去单纯开发物业用于销售逐渐转变为开发商用物业用于自营、联营或租赁。这些都为经营性物业抵押类贷款的产生提供了外部条件。 2005年9月，中国农业银行率先推出经营性物业抵押贷款，随后各大银行陆续开展此项业务。房地产企业由于开发项目资本金比例要求限制，融资压力增大。同时，受地产调控政策和贷款规模审批的限制，房地产企业较难以传统房地产开发贷款名义直接从银行融资。而经营性物业抵押贷款具有资金用途灵活、贷款期限长、贷款规模大等优势，一经推出就受到了房地产企业的追捧。近年来，经营性物业抵押贷款规模呈逐年扩大的趋势。 （二）业务特点 贷款资金用途限制较少。除满足企业流动资金需求外，还可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例的自有资金。 贷款期限长、规模大。贷款期限一般为5至10年，有的银行贷款期限最长可达15年。贷款规模从几千万元到几十亿元不等。 还款方式灵活。借款人可根据自身经营情况结合现金流状况安排还款计划，在贷款期间分期还款。同时，银行还可按还款情况逐步释放抵押物业。 经营性物业抵押贷款存在的风险 （一）抵押物评估风险 目前，我国房地产等不动产评估大多采用比较参照评估法。这种评估方法通常以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准，并未考量房产本身的价值和宏观经济因素，甚至有评估公司为迎合借款人贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理行为披上合理的外衣。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足。真实、客观、科学地评估抵押物价值、企业经营与信用状况、还款来源的稳定性等存在一定困难，增加了商业银行贷前评估和贷款发放的风险。 （二）贷款资金用途风险 经营性物业抵押贷款不同于固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等，在监管方面无明确法律法规可依，大多仅受银行内部规章制度的约束。审计发现，这种贷款用途非常广泛，如公司日常经营、偿还债务、置换贷款等。房地产企业在融资渠道收紧的情况下，常会挪用经营性物业抵押贷款，如利用贷款资金偿还前期项目投入所形成的借款，或在新项目手续不全、无法申请贷款的情况下将经营性物业抵押贷款资金投入新项目进行购地、前期建设等。 审计还发现，有些银行借用该贷款业务置换企业先前在该行的其他贷款业务。经营性物业抵押贷款属中长期贷款，按照规定，只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款，而某些银行以经营性物业抵押贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款，为房地产企业延长流动资金借款期限、减轻资金压力、囤房囤地大开方便之门，甚至掩盖了银行不良贷款的真实情况。房地产开发企业通过这种方式规避国家的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。 （三）银行资产安全风险 经营性物业抵押贷款的抵押物是办公或商业物业，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房价走高时，其价值会相应走高。但由于借款期限过长，受经济周期的影响较大，一旦房价下跌，则会出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，给银行带来贷款抵押不足的风险。一方面，借款企业在办理抵押时由于自身存在的抵押不实、重复抵押、涉及诉讼、企业资产负债率过高等问题，会给银行变现抵押物带来困难。另一方面，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或外部环境发生变化，会导致租金收入降低甚至物业闲置，从而增加形成不良贷款的风险。 经营性物业抵押贷款的审计重点 经营性物业抵押贷款属于新兴业务，其性质介于“流动资金贷款”和“固定资产贷款”之间，所适用的法律法规还比较模糊，有关贷款业务法规体系对此也没有明确规定。加之该项业务发展迅速，其健康发展关乎国家信贷安全及金融秩序的稳定，金融审计应予以重点关注。 （一）抵押物真实情况 审计重点包括：一是抵押物是否存在虚假抵押情况。审计人员可延伸调查房屋产权抵押登记机构，查阅原始登记凭据，并与银行资料进行比对，对物业的真实性和抵押的真实性进行审查。二是抵押物是否足值抵押。审计人员可延伸调查出具物业评估报告的中介机构，调查其是否具有合法资质，并评价其评估方法是否科学客观、真实可信，是否存在高估抵押物价值，抬高抵押率的情况。三是抵押物自身的实际情况。审计人员可延伸调查物业管理公司、出租户等，关注抵押物是否存在产权争议、涉及诉讼和以租代售等情况。
