一、国有房地产企业开展绩效审计的难点 (一)企业价值目标多样,3E性难以兼顾 国有房地产企业是社会组织的一种存在形式,其实现的价值是多层面、多维度的。作为自主经营、自负盈亏的市场主体,企业注重的是经济目标,通过投资、建造、销售项目或提供服务实现利润的最大化,以满足投资人对投资的增值和回报。但在追求国有资本保值增值的过程中,又必须体现出比其他企业更高的公益性,实现公共利益目标,如承建政府特定的投资项目、参与市政工程和安居工程建设等,推动城市建设步伐,改善居民居住环境。企业在执行市场经济行为时,受资本逐利性的影响,会自发地追求效率和效果的最大化,以期用最小的投入获得最大的产出。当企业承担一定的社会责任目标时,3E性之间往往会出现矛盾,比如建造某一公共项目,在评价其绩效情况时常常会发现,有时支出虽然经济、节约,但效果不好,或者是产出质量、社会效果、公众满意度非常理想,但项目本身却无经济性可言。 (二)经济业务复杂,评价标准难以统一 近几年房地产行业高速发展,经济业务越来越复杂。从整个企业集团看,其经营业务多元化。很多企业大规模跨区域、跨领域扩张,不仅从事着住宅、商业地产开发,还延伸经营与之相配套的市政设施建设、绿化养护、物业管理,并涉足酒店、文化、旅游、金融等多领域,由过去单一的房地产开发经营发展成为了综合性房地产投资控股集团。从单个企业来看,其业务环节繁多。房地产开发业务一般包括项目可行性研究、产品定位、规划设计、征地拆迁、七通一平、建筑施工、工程监理、竣工验收、交付使用等多个阶段。受内外部因素的影响,每个阶段都存在着管理控制风险,影响企业绩效。企业开展绩效审计,可以是整个集团系统的各运营层面,也可以各业务开发阶段为审计对象,或者选择开发阶段的某一控制点进行审计。正因为绩效审计的内容广泛,审计对象千差万别,因此,制定一套统一适用的评价标准体系比较困难,也影响了当前绩效审计大范围的推广。 (三)审计资源不足,审计效益受到限制 相对于企业财务收支审计、专项审计、效益审计,绩效审计的目标层次更高,审计内容增多,既包括被审计单位各项业务活动,也包括其他非经济范畴的管理活动。在工作量不断增加和难度逐步提高的情况下,审计任务重与审计资源不足的矛盾凸显,影响着审计效益的发挥。 一是重视程度不够。长期以来,企业管理者往往将审计与会计紧密联系起来,认为审计就是对会计报表进行审核,是保证财务信息合法公允的第二道关口,没有意识到内部审计的潜在价值,抑制了企业对内部审计的资源投资,这种资源不仅是有形的财务资源、人力资源,也包括管理者的时间和注意力资源。绩效审计因受资源的限制不能很好地深入开展,审计意见和建议也就得不到较好地贯彻和落实。 二是评价依据不健全。2013年8月中国内部审计协会发布了新《中国内部审计准则》,将原经济性、效率性、效果性具体准则合并修订为第2202号内部审计具体准则——绩效审计,为内部审计实施绩效审计提供了法规依据。但该准则对审计的方法和评价标准只是作了笼统的列举,没有制定具体的实施细则,给绩效审计工作带来一定的难度。企业审计人员在进行绩效审计时,由于缺乏有针对性的细则指导,往往凭各自的想法和职业判断来摸索,难免有各行其是的情况,这样不利于审计质量管理及审计风险控制,加大了审计风险。 三是人才资源匮乏。绩效审计是一种新型审计,涉及的领域和范围较广,审计对象复杂多样,这就决定了审计人员必须是精通多个学科、综合素质高的复合型人才。而受传统财务审计的影响,国有企业的审计人员主要是会计师和审计师,精通工程、评估、经济、法律、计算机等专业知识的人才极少,整体呈现着知识结构单一,综合分析问题的能力不强,缺乏绩效评价的经验、知识及技术能力的特点。这直接影响了绩效审计的质量,审计评价和建议也无法上升到企业管理层面,难以达到理想的绩效审计效果。 二、国有房地产企业开展绩效审计的对策 (一)有的放矢,恰当选择审计项目 审计项目的选择是审计工作循环的开端,也是审计计划编制工作的第一步。审计项目选择的好,可以达到绩效审计目标;反之,则不可能达到。选择审计项目时,应对被审计事项或单位的信息进行充分了解和分析,从宏观上把握和识别企业面临的风险并排序,预测可取得的审计成果是否能够达到审计目标,最后由决策层、业务部门、审计组共同论证择优。目前国有企业开展绩效审计的实践经验有限,大规模开展绩效审计的基础和条件尚不具备,本着“突出重点”的原则,可以选择领导重视、群众关心的热点、难点,重大资金,重点项目,高风险集中的重点环节进行试点审计,再由点及面,逐步推开。比如,对资金分配使用的合理性和项目的效益性进行审计,审查项目的可投资性、技术可行性和经济合理性,审查工程质量情况,审查物资采购和招投标程序的合法合规性,审查项目建设计划与执行情况,审查项目投入使用后的运行效率和效果等。另外,选择审计项目的规模大小、复杂程度应与审计人员的数量、素质等审计资源承受能力相匹配。 (二)建立多层次的绩效审计评价标准体系 确定绩效审计的评价标准是绩效审计的关键问题,没有审计标准,就无从进行审计评价。国有企业的经济管理活动是多样的,绩效审计应当根据审计事项的特点建立相应的评价标准,这种评价标准体系是多层次的。一般来说,分为三个层次:第一层次是财务绩效标准,是根据国家政策、行业参数、上级下达的任务目标、预算等制定的经济效益类指标,以定量和财务分析为主,利用这一类指标可以进行投入、产出等总量分析,进行预算投入与实际投入、本项目与其他项目的比较分析,进行未来发展走向的趋势分析,形成企业绩效的初步评价;第二层次是管理绩效标准,主要是内部控制类指标,以定性分析为主,定量分析为辅,从企业经营决策、内部管理与控制、战略管理、发展创新等方面进行评价,反映管理成效,形成企业绩效更全面的修正性评价;第三层次是社会效益标准,根据不同行业、不同性质而制定,主要包括公共设施增长率、社会满意度、群众上访率等指标,评价项目对生态环境、行业和地区经济发展、公共政策和社会稳定等方面所产生的作用和影响。运用这三个层次的评价指标,可以形成企业绩效的综合评价。在确定评价标准时,应当根据国家经济形势、宏观政策、当地的客观环境、历史条件和实际情况进行动态的调整。