一、房屋征收与补偿的工作流程 要保证房屋征收补偿的公平、合理、可行，首先要了解房屋征收的工程流程以及涉及最终补偿金额的关键环节。一般而言，房屋征收与补偿的工作流程分为三个阶段：筹备报批前期阶段、正式实施阶段和后续阶段，而各阶段又分为不同的环节，具体见房屋征收流程图。 二、影响房屋征收补偿金额的几个重要环节 1.规划红线的确定环节。规划红线图确定的征收范围是衡量房屋是否是此次征收范围的标准，只有确定了该房屋属于本次征收范围才能进行下一步的工作，在此环节中有时会出现虚构补偿对象的现象。 2.入户调查环节。第一阶段中入户调查环节是影响房屋征收补偿金额的一个重要环节，在此环节中，往往会出现很多问题，如随意分户、确认房屋征收面积时依据不足，装潢附属物高算多报、苗木等附着物虚报不实等等。 3.房屋征收安置方案报批环节。房屋征收安置方案直接涉及征收补偿金额，现阶段，一个地块一个方案，关注这一环节可以减少甲地块套乙地块补偿标准的风险。 4.动员搬迁环节。动员搬迁环节是整个房屋征收流程中最重要的环节，房屋征收双方要对房屋确权面积、房屋补偿价格的评估、安置方式等等进行最终确认，在此环节中，要防止工作人员与被征收户串通，以扩大原建筑面积、高估原建筑物质量等级、多付装饰装潢等附属物的补偿费用，从中收受贿赂等等。 三、确认房屋征收补偿金额的方法 一般而言，房屋征收补偿金额由房屋评估价格、装潢附属物补偿价格、停产停业损失补偿、临时安置补助费、搬家费及各种奖励、安置房购置价格组成。目前，房屋征收与补偿审计共有三种审计模式，即预算审计、跟踪审计及决算审计，三种审计模式虽然审计介入的时间不同，但是确认房屋征收补偿金额的方法确有共同之处，应主要关注以下几个方面： 1.被征收房屋范围的确认。在审计中，我们首先要根据房屋征收规划红线图确认房屋征收范围，判断送审的被征收房屋是否是征收范围内的房屋，只有确认了才能进行下一步的流程。 2.被征收房屋性质的确认。房屋性质决定房屋补偿标准，我们一要判断该房屋的土地性质是集体所有还是国有，国有土地上的房屋执行的是关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中相关标准，集体土地的目前尚未出台，仍然沿用旧的标准；二要确认该房屋是住宅房屋还是工业、商业等非住宅房屋，要根据房屋实际用途结合相关辅助资料予以确认，在房屋征收过程中非住宅房屋涉及的补偿金额较大，一般将其确定为审计重点，采取详查的审计方法，在审计过程中不仅要通过观察周边环境、房屋装修等综合情况来分析房屋性质的合理性，还要检查确营资料的真实性、合法性。 3.被征收户房屋面积的确认。在房屋征收过程中，被征收房屋的确权面积是重中之重，直接关系到最后的补偿金额，在审计过程中，要对照房屋征收规划红线图、房屋征收现场、产权证及其他确权资料，根据项目实际情况，抽取一定量的样本进行现场核对，并利用分析性复核，进行横向对比，观察有无异常等现象，从而合理确定被征收房屋的确权面积。 值得一提的是即使是事后审计，为减少审计风险我们也要根据房屋征收确权等资料进行合理性推断，必要时可以延伸房产管理局等其他单位或个人。 4.房屋、装潢、附属物等实物补偿评估金额的确认。房屋征收过程中，中介机构出具的评估报告主要就是对实物补偿的评估，评估报告中金额的合理与否直接关系着最终补偿金额是否合理，目前，普遍存在着评估报告中评估金额虚高的问题，究其原因，很多时候就是为了赶征收进度，评估人员被各方施压人为虚增补偿金额，主要采取的方式就是无中生有，以低套高等，在审计过程中，为了防范审计风险，笔者认为应对以下几点进行重点审核： （1）对样本房单价的审核。目前，房屋评估一般采取市场比较法进行评估，这时就要对评估报告中样本房单价进行审核，根据本地区房地产价格情况来确认样本房单价的合理性。 （2）对房屋年限等涉及调整系数的因素进行审核。在评估中房屋的状态影响到房屋价格的调整系数，如果是预算审计或跟踪审计，审计人员可以直接到征收现场根据房屋状态进行评估，但是在决算审计时，房屋已被拆卸，审计人员看不到实物，这时，为减少审计风险，我们也需要对房屋评估进行分析性复核，我们可以通过以下几个方式来进行：一是查看现场照片或者城市旧照片；二是通过横向对比，一般而言，相邻地区的房屋状况差不多，看看有没有调整系数与其他房屋相差较大的，如果有要详细询问征收工作人员，或者找到参与当时征收情况的人予以了解。
（3）对装潢、附属物进行重点审核。在房屋征收过程中，最容易弄虚作假的就是装潢附属物的评估，在审计中，如果能看到实物，只要一一对应，根据相关评估办法及地方评估细则来进行确认，如果是事后审计，笔者认为可以进行以下三个步骤来进行确认：一是分析判断“量”的合理性，比如木地板的铺设面积，不仅可以通过与房屋确权面积的对比，还可以通过房屋户型图来确认其合理性；二是分析判断“价”的合理性，比如房屋装潢材料，在一户人家一般装潢材料会选取在同一个档次上，很少会出现低廉的瓷砖装上高档的浴盆；三是进行横向对比，重点关注补偿单价过高或过低的房屋，了解原因进一步分析其合理性。
