民国以来，随着中国经济的发展和西方财税理论在中国的广为传播，用现代税收制度取代封建赋税制度成为当时改革的潮流。这一时期房地产税收制度改革就是现代税收制度建设的重要内容之一。 一、民国时期房地产税收制度的变革 受政局变动影响，民国时期中国房地产税收制度的变革大体经历了以下三个时期： (一)北京政府时期的房地产税收制度(1912-1927年) 1912年1月，中华民国成立后，北京政府于同年3月下令各省相继沿用前清旧税制。直到1927年南京政府之前，中国基本上处于沿用和整顿旧税制与酝酿开征新税种的阶段。这一时期的房地产税收制度主要包括田赋(由于田赋属于专对农地征收的一种赋税，不作为本文讨论的内容，下同)和房税(房捐)。 民国初年，房税沿用清末旧制各省为政，名称不一。有鉴于此，北京政府财政部于1914年3月发布了《房税条例草案》14条，旨在统一名称、规范征收。房税只对铺房和住房征收。计税依据为房屋租价，税率为：铺房10%、住房5%。此税由租户代缴，房主与住户各负担一半税款。1917年3月，经国务院决议通过《房捐章程》13条，由财政部在北京试办房捐，铺房税率为租价的5%，住房为租价的3%。由房租的受益者或者房主负担，税负较前有所降低。 (二)国民政府前期的房地产税收制度(1928-1936年) 1927年南京国民政府成立后至1937年7月抗日战争全面爆发的10年间，房产税收制度在原有基础上进行了初步改革。1928年12月，为了征收土地税，国民政府中央政治局会议通过《土地法原则》，其中规定了土地税的计税依据、税率、减免和管理机构。据此，国民政府于1930年6月30日公布《土地法》和《土地法施行法》，1935年4月5日，又对《土地法》进行了修订，均就土地税的征收作出了规定。1936年2月22日，行政院公布《各省(市)地政施行程序大纲》，通令各省(市)依法办理土地登记。凡已经办理土地登记的地方应当规定地价并拟定税率，呈行政院核准后，征收地价税、土地增值税。这一时期，财政部还在部分地区征收临时性房租(捐)，在一些地区建立了新的房地产税制，试行了土地税，包括地价税、土地增值税和土地改良物税三种。 1.地价税。此税是依土地价值征收的一种土地税。其纳税人为土地所有者，计税依据为土地价值(不包括附着土地的改良物)。土地价值依《土地法》①分为申报地价和估计地价。前者由纳税人申报，后者由地政机关核定。征收对象和税率分别为：市改良地为估价的1%～2%，市未改良地为估价的1.5%～3%，市荒地为估价的3%～10%；乡改良地为地价的1%，乡未改良地为地价的1.2%～1.5%，乡荒地为地价的1%～10%。根据土地性质，采用上述差别税率，体现鼓励土地改良与实施荒地重税的政策。由于此税是依法定地价计税，在土地面积既定的情况下，征收具有普遍适用性，有利于实现政府稳定的财政收入。 2.土地增值税。此税系向土地买卖、产权继承或者赠与而有增值的土地征收的一种土地税。纳税人为土地所有权的转移人、土地遗产继承或者土地无偿赠与的继承人和受赠人以及经法院判决取得的土地所有权人。土地增值税以土地增值部分为征收对象，未增值的土地不征税。计税依据为土地增值额，于土地所有权转移时或者不转移而经土地所有权登记后超过15年时征收一次。土地增值额的计算标准依据申报价与评估价、现价等因素确定。市地在其原地价的15%以内，乡地在其原地价的20%以内，均不征土地增值税。但超过者要征税，税率分为三级：第一级，土地增值额是其原地价的50%或者在50%以内者，征收其增值额的20%；第二级，土地增值额超过其原地价的50%者，就其超过部分，征收其增值额的40%；第三级，土地增值额超过其原地价的300%者，除照前款规定分别征收外，就其已超过300%部分完全征收。 3.土地改良物税。此税系对附着于土地的建筑物和附着于土壤的农作物及改良物征收的一种土地税。所谓改良物是指土地定着物，分为建筑改良物和农作改良物。土地改良物税的纳税人为土地所有权人。市地改良物税依估价按年征税，最高税率不超过5‰。乡地改良物不得征税；市地农作改良物可以由地方政府免予征税。 根据《土地法》的规定，已经征收地价税的土地，应当征收土地增值税和土地改良物税；同时，征收土地税的地区将废止田赋和房税(房捐)。 (三)国民政府中后期的房地产税收制度(1937-1949年9月) 抗日战争全面爆发后，国民政府军事委员会于1937年9月颁布《总动员计划大纲》，提出战时财政方针：“改进旧税，变更稽征方法，维持固有收入。举办新税，另辟战时特别财源。”随着战事的发展，军费剧增，政府采取了增税的措施。1943年1月28日国民政府公布了《财产租赁出卖所得税法》，规定将土地、房屋等8项纳入征税范围。1944年3月28日，国民政府公布《战时征收土地税条例》，实行战时土地税政策，包括采用累进税率、征税不再分土地性质、免除土地税附加和实行滞纳金制度等。抗日战争胜利后，国民政府废止了《战时征收土地税条例》，随后又修订《土地法》，地价税、土地增值税和土地改良物税得到进一步修改和完善。期间，在未依《土地法》征收土地税的地区继续征收房捐，但房捐也曾多次被修改和调整。 1.财产租赁出卖所得税。此税是战时为扩大所得税征税范围而开征的一种新税。纳税人为财产租赁、出卖的法人和个人。征税范围为土地、房屋、堆栈、码头、森林，矿场、舟车、机械的租赁所得和出卖所得。财产租赁所得税税率分为四级，第一级为应纳税所得额超过3 000元至2.5万元的，税率为10%；第四级为应纳税所得额超过10万元以上的，税率为5%～80%(即每增加10万元，就其超过额递加征税5%，最高递进至80%)。财产出卖所得税税率分为十一级，农业用地：应纳税所得额超过1万元至5万元的，税率为10%。其他财产：第一级为应纳税所得额超过5 000元至5万元的，税率10%；第十一级为应纳税所得额超过200万元以上的，税率为50%。财产租赁所得未超过3 000元、财产出卖所得未超过5 000元和农业用地出卖所得未超过1万元，各级政府财产租赁所得或者出卖所得，教育、文化、公益事业财产租赁所得或者出卖所得全部用于各该事业的，可以免税。
