一、了解项目贷款计划管理情况 项目贷款审计应从了解项目贷款计划管理入手，侧重关注以下内容： 1、了解计划编制的基础。项目贷款实行年度计划管理，贷款规模应纳入年度住房公积金归集使用财务收支计划。公积金中心必须优先保证缴存职工提取个人住房贷款，留足备付准备金后，方可将50％以内的住房公积金结余资金用于发放项目贷款。试点城市应制定并公布经济适用房等住房建设规划和年度计划，明确建设目标。对政府投资的公共租赁住房试点项目贷款，其规模要适度控制，每年应还款额不得高于上年度住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的余额。 2、了解计划编制的内容。项目贷款计划包括贷款额度、贷款期限和贷款利率三个方面。贷款额度方面：重点了解贷款额度是否在批准的数额内，有无超计划、超规模情况。贷款期限方面：建设项目不同，贷款期限也不一样。利用住房公积金发放经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款，贷款期限最长不超过3年。发放政府投资的公共租赁住房贷款，贷款期限最长不超过5年。贷款利率方面：是否按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行，并随个人住房公积金贷款利率变动而相应调整。 3、了解计划编制的程序。按照规定，公积金中心应根据试点城市人民政府确定的保障性住房建设计划，提出建设项目及其贷款额度建议，提交住房公积金管理委员会审议，经试点城市人民政府审批后，按程序报住房和城乡建设部、财政部和人民银行批准。 二、审查项目贷款合同（协议）文本 《住房公积金管理条例》规定，“住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行（以下简称受委托银行）；住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务，与受委托银行签订委托合同。”委托发放项目贷款前，公积金中心应与受委托银行签订项目贷款委托协议，明确双方权利、义务和责任。同时，公积金中心还应与借款人、受委托银行签订贷款合同和抵押合同，并报同级财政部门备案。 1、《项目贷款委托协议》审查要点。①受委托银行是否具备业务承办资格。按规定，项目贷款业务受委托银行应由试点城市住房公积金管委会指定。目前，受委托办理住房公积金信贷业务的商业银行为中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行和交通银行。②委托办理（协助办理）事项。一般来说，委托办理事项应当包括：办理项目贷款发放手续、为借款人开立资金监管账户并对建设项目相关资金实施全程封闭管理、开立代收委托贷款账户、为委托人开立委托贷款账户、协助委托人按期收回项目贷款本息、办理建设项目资金监管手续等。委托受托银行协助办理的事项包括：项目调查评价、抵押物调查评价、项目资金支付建议、还款提示与逾期催收、贷后检查与风险提示、贷款诉讼等。③委托手续费约定。委托手续费可按实收利息或贷款发放金额的一定标准给付。④委托人、受托人一般权利和义务。委托人方面，重点审查委托人在办理项目贷款业务时，是否完成了以下工作：a、受理借款人项目贷款申请，并与受托人及借款人签订《项目贷款借款合同》和《建设项目资金封闭管理协议》。b、委托人作为抵押权人的，与抵押人签订《项目贷款抵押合同》，并办理抵押登记手续。受托人方面，重点审查受托人在接受委托人委托、办理项目贷款业务时，是否完成了以下工作：a、与委托人及借款人签订《项目贷款借款合同》和《项目资金封闭管理协议》。b、受托人作为抵押权人的，与抵押人签订《项目贷款抵押合同》，办理抵押登记手续，并将抵押权证明复印件送委托人等。 2、《项目贷款借款合同》审查要点。①项目贷款基本情况。审查的重点为贷款金额、贷款用途、贷款期限、贷款利率与罚息利率、计息和结息等。②委托人、贷款人、借款人一般权利和义务。委托人方面，重点审查委托人除完成《项目贷款委托协议》约定事项外，是否与贷款人、借款人签订《建设项目资金封闭管理协议》。贷款人方面，重点审查贷款人除完成《项目贷款委托协议》约定事项外，是否与委托人、借款人签订《建设项目资金封闭管理协议》，并对建设项目相关资金实施全程封闭管理。③项目贷款发放。重点审查贷款发放条件、发放方式等。④项目贷款使用。按照规定，委托人、贷款人、借款人应协商一致，签订《项目资金封闭管理协议》，该协议为借款合同的组成部分。⑤项目贷款还款。借款人是否按照先还息后还本、利随本清的原则进行还款。⑥抵押和逾期管理。重点是，借款人是否以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，是否有重复抵押行为。⑦销售（租赁）监督。项目销售时，借款人是否将资金监管账户指定为项目销售收入回款账户，委托人和贷款人是否对项目销售（租赁）情况进行监督。 3、《建设项目资金封闭管理协议》审查要点。①订立协议的当事人是否为公积金中心、贷款人和借款人三方。②资金监管账户。重点审查开户行、账号、项目名称等。③资金监管范围。按规定，存入监管账户的资金应当包括：建设项目贷款资金，经济适用住房销售收入，列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房销售收入，经同级财政部门批准并通过预算拨付、用于归还贷款的公共租赁住房租金收入。存入监管账户的资金应按主合同的约定，在委托人及贷款人的监督下，用于和建设项目有关的款项支付、归还贷款本金及利息。④建设项目资金封闭管理。重点关注项目贷款发放管理、建设项目资金支付管理、贷款回收管理、解除资金封闭管理等。 4、《项目贷款抵押合同》审查要点。①抵押基本情况。重点为抵押物、担保范围、主合同变更等。②抵押人、抵押权人的一般权利和义务。③抵押物管理。重点是抵押物登记，抵押物占有使用与保险，第三方妨碍，抵押权实现，抵押物解押等。 三、委托贷款与贷款风险准备金科目的审计 1、委托贷款科目审计。公积金中心应在“委托贷款”科目下设置“项目贷款”明细科目，核算其在受托银行办理项目贷款的款项。对借款人申请建设项目贷款提供的抵押物，应当建立备查簿，详细登记抵押担保情况。 按规定，项目贷款风险由公积金中心承担，公积金中心必须明确相关业务部门对建设项目、抵押物进行调查评价（亦可委托受委托银行进行协助调查评价）。公积金中心应成立项目贷款评审委员会，对其相关业务部门出具的综合评审意见进行评审，并形成建设项目评审报告和项目贷款抵押评审报告。公积金中心经评审认为项目贷款存在较大风险的，应拒绝借款人的贷款申请。
