个人按揭贷款审计师金融审计的重要组成部分，2009年我处在商业银行的经营状况调查项目中，将评价个人按揭贷款的信贷资产质量、安全性、风险控制以及银行经营管理中存在的突出风险列为重要目标。个人按揭贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房或汽车时，以其所购买的产权住房或者汽车行驶证（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性贷款。个人按揭贷款业务流程主要包括：贷款审批，与贷款担保单位和贷款人签订合同，贷款检查，贷款本息回收，不良贷款监管与资产保全。 在审计中，审计人员要从以下方面开展工作。 调阅相关资料 一、个贷管理系统电子文件。主要包括借款人基本情况、贷款流程相关文件、贷款余额文件、贷款担保（抵押）文件、抵押品与质押品明细文件、贷款利息文件等。 二、内部控制制度和信贷管理文件。包括董事会制定的信贷政策、个人住房、汽车等贷款的管理办法；相关的授信制度、信贷工作的岗位责任制度等；年计表和报银监局1104表。 三、贷款申请与贷前调查资料。贷款人出具的个人及家庭资产证明；身份证复印件；个人存折复印件；法律意见书，毕业证、结婚证、律师见证证、收入证明、按时还款承诺书、《商品房买卖合同》复印件，首付款发票复印件，北京市城镇房地产权属（抵押）登记委托书复印件、个人申请住房贷款接谈笔录、同意抵押承诺书复印件、个人抵押贷款房屋保险保险单、个人购房贷款合同。 四、签订借款合同与贷款发放资料。银行的贷款审查3级复核文件、放款通知书、借款合同、抵押合同和他项权证；银行之间的《交换登记簿》等。 五、贷后管理及逾期贷款管理资料。还本付息通知单或者催收通知单；根据信贷业务品种、信用方式需要提供的其他资料；总行、支行提供的其他相关资料。对于逾期、呆滞、呆账贷款进行清收处理的情况记录，有关诉讼材料与法律文件等。 进行内控制试 了解商业银行信贷管理和风险管理部门有关信贷资产内部控制健全性和有效性，重点询问贷前调查、贷中审查、贷后检查制度的执行程序、不良贷款的管理和有关对账程序。 一、综合管理制度。检查董事会是否正式制定和批准了本行的个贷政策；贷款政策是否规定了各级信贷人员的信贷限额；是否按照审贷分离的原则分别设立了相应的组织机构；开办个贷新业务时，是否事先制定有关的政策、制度和程序，对潜在的风险进行计量和评估，并提出风险防范措施。审查开展新产品和开展新业务之前是否充分识别和评估其市场风险，建立相应的内部审批、操作和风险管理程序，并获得董事会或其授权的风险管理委员会的批准。 二、贷款申请与贷前调查。检查贷款申请与贷前调查资料是否齐全完整；是否要求借款客户填制统一规范的借款申请书，是否对借款人的信用情况进行调查，借款人是否有不良信用记录；审查对于抵押质抵押款，是否严格审查和调查抵押物、质押凭证的真实性、有效性以及所有权和处置关系等，并要求抵押和质押合同经法律公证；重点审查按揭贷款的担保单位（房地产公司或者中介机构）是否按规定执行准入审查。 三、贷款审查与贷款审批。检查分支行是否按规定对信贷资料的基本要素、主体资格、信贷政策、信贷风险等进行审查，是否按授权制度规定的权限审批或者提交信贷风险委员会审批。关注信贷部门主管是否严格对借款人资格、借款用途、借款金额、借款期限、还款来源、保证方式进行审查。 四、签订借款合同与贷款发放。检查借款合同的签订是否经信贷部门和法律部门审查同意，并经信贷主管签字签章；借款合同与保证、抵押合同是否相互衔接；已经抵押质押担保的是否到有权登记的职能部门办理抵押、质押登记手续，是否已经取得他项权证；审查抵押、质押物权凭证是否按规定进行登记和保管；借款合同要素是否完整，利率执行是否符合人民银行的规定，贷款发放手续是否合规；尤其关注贷款发放是否在贷款手续办妥后进行，有无逆向操作行为。 五、贷后检查与贷款归还。贷后检查是否坚持定期和不定期相结合，每次检查是否有文字报告或记录；测试贷后检查制度的执行情况；检查是否保证足够的检查频率，及时写出报告，及时向借款人或保证人催收即将到期或逾期贷款本息；重点关注贷后检查报告是否及时、全面客观地反映了借款人及保证人的信用状况，充分反映借款人信用风险的预警信息；审查银行是否及时向借款人发出还本付息通知单或者催收通知单。 六、不良贷款监管与资产保全。检查银行对于不良贷款是否进行分类登记、考核和催收；是否及时申报呆坏账核销，并保留追索权。抽查逾期、呆滞、呆账贷款档案，检查难以处置或逃逸的银行债务是否及时向法院提出诉讼；审查呆账贷款的认定是否符合财政部和人民银行的有关规定。 进行实质性测试 在个人按揭贷款的实质性测试中，审计人员工作重点是住房按揭贷款和汽车按揭贷款。 一、住房按揭贷款 审计人员在个贷系统中搜出与银行有合作关系的开发商或者中介单位，按照实际贷款户数进行升序或者降序排列。 无论一手房还是二手房的贷款，最大的症结在于银行内部人员与借款人相勾结违规操作。因此作为个人住房按揭贷款，重要控制的是：借款人的信用风险；抵押物价格的合理性；抵押登记的及时性。审计人员应当关注贷款流程是否合规，是否有逆向操作；支行行长审批和个贷中心集中审批后，是否及时到建委、房地局、产权登记中心办理过户；在房产证办下来后，是否及时进行抵押登记。具体的步骤和方法如下：
