经营性物业抵押贷款是商业银行向经营性物业所有权人发放的，以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押，并以其经营收入进行还本付息的信贷产品。近年来，该业务发展迅速。2009年末，仅中国农业银行经营性物业抵押贷款余额就已接近1000亿元。因此，经营性物业抵押贷款审计已经成为金融审计面临的新课题。 贷前调查环节的审计要点 物业的合法性。企业所持有拟抵押贷款的经营性物业应该已经竣工验收合格，缴清税费取得房屋产权证和消防安全合格证等权证，并且在房地产部门办理房屋租赁登记。审计中要重点核实物业产权证书等权证的真实性。 物业的品质。审计中结合商业银行贷款管理办法，按照经营性物业抵押贷款的基本条件逐条落实，实地查看物业地理位置、酒店星级、经营和出租情况；延伸税务、工商部门，调查企业年检、报税的会计报表，与企业申请贷款时提供的会计资料相比较，掌握其真实经营状况；分析物业三年出租率变化情况，重点关注物业位置偏僻、星级标准低、出租率偏低和申请贷款前异常变化的贷款项目。 未来收益测算和物业价值评估。审计中重点核实未来收益测算和物业价值评估的合理性。测算物业未来收益时，以现行物业收费标准作为贷款期间的物业价格，或者参考当地同类地段、同类品质的物业，以其平均价格来测算拟抵押物业的未来收益。出租率以物业前三年的平均出租率为准，或采用市场同类物业的平均出租率。 贷款申请用途审核。审计时应仔细核实借款人申请贷款时提供的资金用途资料，若贷款申请归还其他银行贷款，则应查看他行借款合同原件，查询人民银行信贷征信系统进行核实；若贷款用于物业维修改造，则应查看维修改造方案、工程预算等资料，现场查看物业状态，确认现状与维修改造方案中的描述是否一致；若归还关联公司借款，则应重点核实“其他应付款”、“应付账款”等负债类科目余额的真实性和负债资金的真实用途；若用于置换超过项目资金规定比例以上的自有资金，则重点核实项目资金到位情况和资金的具体用途。 贷款发放环节的审计要点 审批流程。查看贷款经营行贷前调查报告、上级行审批资料、贷审会会议记录和上级行信贷业务审批授权书，重点审计贷款审批流程的合规性和审批行是否在授权额度内进行审批，关注有无以化整为零方式超权限审批的问题。 抵押担保。重点审计经营性物业抵押登记手续的合法性，商业银行应在房地产管理部门办理抵押登记，确认贷款银行为第一受益人，并为物业购买与贷款期限相匹配的财产保险，审计时查阅房屋他项权证和保单原件。 签订合同发放贷款。审计中关注商业银行在有关合同中有无防范未来不可预测风险的条款，如在借款合同中应明确若抵押物价值发生贬值，则商业银行有权要求借款人补充贷款抵押物或收回相应贷款；有无签订资金监管协议，要求借款人在贷款期限内将经营收入存人贷款行专户管理，便于贷款银行监督其经营情况。 贷后监管环节的审计要点 信贷资金使用。审计重点：一是申请贷款用于归还他行贷款的，查看贷款资金从专户转到原贷款行归还贷款等环节的全部原始凭证。二是申请贷款用于物业维修改造的，查阅施工合同、工程进度表和资金支付凭证，查看施工现场，对于大额信贷资金集中支付给一家施工企业的，应延伸调查施工企业，跟踪资金流向，确定其真实用途。三是申请贷款用于归还关联公司借款和置换自有资金的，应充分掌握借款人关联公司及其经营状况，关注以归还关联公司借款和置换资本金的名义为房地产项目融资，或投资于资本市场的问题。 借款人经营状况。审计中关注企业是否履行资金监管协议中明确的义务，将经营收入全部存入专户管理，可根据专户收入情况判断借款人经营状况，有效防范潜在的信贷风险。 市场风险。审计中关注商业银行针对各种市场风险因素可能对借款人经营产生波动而采取的有效防范措施，如要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等，尽量降低信贷资产的潜在风险。
