偷逃房产税的手法及对策

作 者:

作者简介:
于延海,山东省临朐县审计局

原文出处:
中国内部审计

内容提要:


期刊代号:V3
分类名称:审计文摘
复印期号:2010 年 09 期

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      房产税是依据房产价格或出租房产收入征收的一个税种,是国家为了加强房产管理、控制固定资产投资规模、调整房产政策、稳定财政收入而运用税收杠杆。近年的审计实践发现,有些单位和个人利用各种方法偷逃房产税。手法主要表现在:

      1、“马拉松工程”。有些单位特别是企业,购建的房产投入使用后,故意不进行工程决算,有的虽已决算但长期不结转固定资产,列入在建工程长期挂账,或者将购建房产的费用支出长期挂在其他应收款、预付账款等账户,对外称房产未完工。在整个“马拉松”工程期间不计提房产税,偷逃税款。

      2、“浑水摸鱼”。有些单位故意不设置固定资产明细账,也不建立房产卡片等明细记录;有些单位将房产混入其他固定资产,只有资产总数而无房产明细数;有些单位只记房产数量而无房产价值。利用账目混乱故意“浑水摸鱼”,不提或者少提房产税,偷逃税款。

      3、“偷梁换柱”。按照规定,只要有屋面和维护结构,能够挡风遮雨,可供人们在其中生产、工作、居住或者储藏物质的场所,应该作为房产计提房产税。有些单位将建造的一些符合房产条件长期使用的坚固建筑,如材料棚、工棚等列入临时建筑和简易建筑范围,不办理房产证;有些单位干脆混同修理支出和购买材料物品进行一次性摊销,不在固定资产中加以反映。对这部分房产只提折旧,不提取房产税。

      4、“偷吃”。有些单位将拥有的房产出租,承租人用服务、实物和其他形式抵付房租,特别是承租人将房屋用于餐饮服务业,出租人可以消费抵账,“吃掉”房租。“房费”不纳入账务核算,在偷逃营业税的同时偷逃了房产税。

      5、“改头换面”。按照规定,房产经过翻建、大修改造实现增值达到原值30%以上的,应增加房产原值,增值部分计提房产税。但有些单位却将这部分支出直接列入费用,既不增加房产原值,也不计提房产税。

      6、“地下经营”。主要是指免税单位或城镇居民暗中将房产用于出租或用于生产、营业等,并将房租收入形成“小金库”,在滋生腐败行为的同时偷逃房产税。

      7、“投资联营”。有些单位以房产作为资本,参与利润分红共担风险或者收取固定收入不但风险。使投资方账面反映固定资产减少,不计提房产税;而使用房产的单位,因产权证等手续在对方手中也不提取房产税,从而偷漏了税款。

      8、“虚假合同”。房屋所有人与承租人签订虚假的出租合同,价格明显低于同一地段的同类房屋,从而造成出租房屋的租金以低充高,税款申报不实,偷逃房产税。

      为了加强房产税的征收管理和监督检查,避免税款的流失,应采取以下措施:

      1、从资料入手,顺藤摸瓜。对于相对正规的单位,应从账簿、凭证、合同等资料入手,首先查看该单位的固定资产账簿、固定资产卡片或者资产流水账,索取该单位的房产证、租赁合同等证明材料,核实房产情况;检查单位与固定资产有关的在建工程、预付账款、其他应收款、长期投资、折旧、费用、其他收入等科目及明细账簿,查找线索,顺藤摸瓜,搞清单位的房产状况,为计提房产税提供准确依据。

      2、对房产进行实地盘点。对单位和居民个人正在使用的房产进行实地盘点,有的需要进行丈量和评估,分门别类进行登记,结合使用人提供的证明材料,搞清房产来源、性质和用途,确定是自有房产还是租入房产,是自用还是出租,据以确定是否应缴房产税,是否偷逃税款。

      3、采用科学合理的方法核定税款。针对有些单位无房产账簿及其他有关资料的情况,检查人员应在实地盘点的基础上,参考所在地同类房屋价值,核定其价值和应缴纳的税款;对居民个人出租房屋租金收入申报不实的,可以与同一地段租金收入进行比较,采用科学合理的方法核定应纳税款;对于房产价值确实难以确定的,可以聘请房产中介机构进行评估确定房产价值,据以计算应缴税款。

      4、加强信息资源共享,搞好房产监控。税务部门应与房产管理部门、工商部门、公安部门和街道等建立房产管理的信息共享平台,对房屋的增减变动、使用情况等建立动态数据库,加强对房产资源的监控管理;充分发挥基层组织如街道、社区和居委会、工商所、派出所等作用,对辖区内出租屋、常住人口、外来人口等基本信息建立台账,做到本区内的基本情况底数清、情况明,同时采取“自下而上”方法让贴近基层的街道办等单位代征房产税,在维护本地区治安和消除安全隐患的同时避免房产税收的流失。

      5、部门联动,打击“黑交易”行为。由于“地下交易”、“黑出租”等行为依然存在,各地每年都会发生房产税流失的现象,也使得个别“黑房”成为不法分子藏污纳垢的窝点。因此税务部门应协同公安、工商、城管、房管等部门,打击本区域内的“黑交易”行为,着力建立健全打击“黑出租”长效工作机制,搞好部门协调,加大宣传力度,将违规房屋出租户列入“黑名单”进行曝光,并按相关规定进行处罚。另外,建立举报奖励制度,也可有效杜绝“黑交易”行为和逃漏税款行为的发生。

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