房价与失业率的关联性研究

      一、引言

      房地产价格与失业率的变化对社会经济产生的强烈冲击波，困扰着政府决策部门的思维视野，影响着国家经济社会发展的宏观进程，因而成为理论界和政府部门关注的焦点。目前，国内外关于房价和失业率关联性的研究，大多游离在房地产业对就业的贡献、房地产价格对就业的影响等方面。在房地产业对就业的贡献度研究方面，李江帆（2004）通过计算国内各大产业的综合就业系数，认为房地产业的就业系数（行业的就业系数＝该行业的人数／该行业的增加值）为1127人／亿元，并得出房地产业对就业的带动能力是国民经济各行业中最低的结论。田霄燕（2003）通过计量分析，得出房地产业的就业带动系数为0.029（即房地产投资每增加1亿元，就业人数增加0.029万人），并认为虽然直接就业带动系数不高，但房地产的产业关联度很高，其间接带动其他产业就业的能力很强。在房地产价格对就业影响研究方面，沈悦（2006）通过实证分析国内35个大中城市住宅价格和在职职工人数的关系，得出了住宅价格每上升10％，城市在职职工数平均要下降2.3％的结论，并进而认为，住宅价格的上涨会带来个人和企业成本的增加，而劳动力市场均衡取决于个人和企业两者之间力量的大小。理论界对房价与失业率关联问题的研究，要么集中于房地产行业对就业贡献的研究，没有涉及房价对就业的影响，更没有系统分析房价对就业的短期影响和长期影响；要么只是研究房价对就业的影响，单向度分析房价对就业的作用，对就业是否影响房价这一问题未能涉及。

      作为自由市场经济的载体，香港社会经济体制完善，市场发育成熟，房价和失业率比较真实地反映了房地产市场与劳动力市场的供求状况。基于此，本文以香港为例证，对房价与失业率的关联展开理论和实证分析，试图揭示房价和失业率之间的长、短期均衡关系和因果联系，为国家的房地产价格政策和就业政策的走向提供理论支持。

      二、房价与失业率关联性的理论思考

      （一）房价对失业率的作用机理

      房价对失业率的影响，大致通过以下3种渠道实现：（1）消费渠道。根据Pigou（1941）提出的财富效应理论，房价的上涨使人们拥有的财富增加，人们将增加消费支出，从而导致社会总消费增加。已有许多学者研究了房价的财富效应对消费的影响。如Benjamin等（2002年）估计住房财富1％的增加将会引起消费0.08％的增长，比股票市场的财富效应大3倍。由于住房财富存量巨大，因此，很小的财富效应也会对社会总消费产生巨大影响。社会总消费的增加必然导致生产扩大，就业人数增加，失业率将会下降。（2）投资渠道。Tobin's Q理论指出，企业或者个人是否投资，取决于项目的市场价值和重置成本的比值。当Q值大于1时，项目市场价值高于重置成本，决策者将会选择投资新建项目。房地产价格上升具有显著的Tobin's Q效应，房地产价格上升时，人们看好未来的经济增长，认为资产市值会上涨，外部资金成本下降。这时，Tobin's Q值显著增大，社会投资活跃。投资活动的增加会拉动就业，导致失业率下降。（3）成本渠道。住房成本直接构成了居民的生活成本，美国商务研究协会发布的美国各城市生活成本指数中，住房成本指数占29％。居民的生活成本又直接构成了企业的工资成本。Cameron等（2000）的研究表明，住宅价格是决定工资要求的重要因素。对于居民而言，一方面房价上涨会导致生活成本的增加，没有住房的流动劳动力倾向于迁出该城市，使城市劳动力供给量减少，失业率下降；另一方面，房价上涨会使企业面临工资上涨的压力，劳动力成本上升，企业倾向于退出原驻地。企业的迁出又使城镇的就业岗位减少，劳动力需求下降，城镇失业率上升。房价对失业率的作用机理如图1所示。

      

      图1 房价对失业率的作用机制

      （二）失业率对房价的作用机制

      在房地产价格的决定方面，Dipasquale等（1996）提出了四象限模型，该模型揭示了房地产价格的决定及均衡房价的形成过程（见图2）。

      

      图2 房价的四象限模型

      四象限模型将房地产市场分为使用市场（Ⅰ和Ⅳ）和资产市场（Ⅱ和Ⅲ）。第Ⅰ象限表示租金和存量的关系，承租者的需求与市场上能够提供的物业类型的存量供给决定了房地产使用市场上的租金水平；第Ⅱ象限是资产市场的一部分，揭示了房地产资产价格的决定过程。第Ⅱ象限中，房地产资产价格P由第Ⅰ象限决定的租金R和外生变量——房地产资本化率i的比值决定，即P＝R／i。第Ⅲ象限解释了房地产价格对房地产投资的影响。f（C）表示房地产的重置成本，它是新增建设开发量C的增函数。若重置成本f（C）增加，则房地产价格上涨。在第Ⅲ象限表现为f（C）曲线的左移。第Ⅳ象限是房地产建设增量和房地产物业存量之间的关系：△S＝C－δS。即房地产增量△S，等于新开发建设量C和现有存量的折旧之差。对于一个均衡市场而言，存量的折旧等于竣工量，所以△S＝0，可以得到S＝C／δ。

      四象限模型不仅揭示了房价的决定过程，还动态描述了房价一旦偏离均衡值，如何通过租金、房地产资产价格、流量和存量调节达到新的均衡的过程。运用此四象限模型，可以分析失业率对房地产价格的作用机制。失业率通过房地产使用市场的使用需求、房地产资产市场的投资需求、房地产开发市场的供给量3个渠道对房地产价格产生影响。下面以失业率的上升为例，说明失业率的变化对房价的影响。首先，失业率上升，房地产使用市场的使用需求减少，使第Ⅰ象限的需求曲线左移，在存量S不变的情况下，需求D的减少会导致租金R的下降，传导到第Ⅱ象限的资产市场，房地产价格相应下降。其次，失业率上升，人们对未来经济景气缺乏信心，预计未来房地产资产遭遇损失的风险增加，因此，房地产资产的资本化率i会上升，这直接导致房地产价格P的下降。最后，失业率通过影响房地产开发市场的供给量来影响房价。失业率上升，经济不景气风险增加，金融机构收缩信贷规模，提高利率，这对资金密集型的房地产开发行业来说，无疑增加了开发成本。开发成本上升导致刺激房地产开发的最低价格上升，在第Ⅲ象限表现为增量曲线的左移，这意味着新项目开发建设数量减少，传导到第Ⅳ象限，物业市场上存量水平（S）降低，存量供给减少会使租金上涨，继而引起房价上涨。