一、拆迁审计中发现的问题 1.政策依据混乱。一项拆迁工程的开展，补偿依据的是相应的拆迁补偿办法。但是随着工作的不断开展，诸如擅改商业面积的确定、一户一栋的确认等补充文件，乃至通过对某些个案特殊处理的会议纪要，都成为补偿工作的政策依据。在实际的拆迁审计中，往往会发现一栋建筑的补偿，要引用多个文件的规定，甚至同一栋建筑的补偿在不同的会议纪要中会有不同的处理意见。例如在某些拆迁补偿项目中，极少数不符合“一户一栋”安置政策的业主，通过某次市、区级别的拆迁工作会议，以个案处理的形式，给予了“一户一栋”安置补偿或准成本房购买权的补偿。往往也正是这些个案的通过，对补偿办法的规定进行了一定程度上的突破甚至是违背。在拆迁补偿政策上的政出多门，使得拆迁审计过程中缺乏统一的参照依据，给拆迁审计造成了极大的困难。 2.确权信息不实。在拆迁审计工作中，常能发现确权资料多次涂改、增减甚至重新确权的现象，一栋建筑物的权利人、产权性质、建筑结构、承租人、出租物业性质、出租物业面积等多个关系到具体补偿金额的项目，都会出现一些人为修改、打擦边球的情况。例如权利人是否为原籍村民关系到“一户一栋”的安置补偿资格；“两证一书”、绿本、红本等不同的产权性质直接影响补偿前的“两规”处理扣款；建筑结构为砼结构还是混合结构直接影响建筑补偿的标准是参照永久性建筑还是临时性建筑。诸如此类，任何一个环节上的疏漏，都将直接影响最后补偿金额的真实性和准确性。 3.补偿面积确定标准不一。根据现行的拆迁模式，主体建筑、附属建筑、构筑物的补偿面积（体积），由拆迁单位聘请测绘公司进行丈量，并出具测绘报告作为依据。但是在实际的拆迁审计过程中，具体的补偿面积有的以测绘面积为准，有的却以实际的产权证的证载面积为准，测绘报告的权威性严重削弱。更有甚者，还出现了在测绘报告中被认为是附属建筑物的水泥顶平房，在最后的确权资料和评估报告中，却计入了永久性建筑补偿面积并予以补偿。 4.二次装修核增、核减情况较多。通过对部分评估报告的实地抽检，每份拆迁补偿评估报告的二次装修部分都会存在核增核减情况。由于评估人员的主观判断差异，对于工程量在5%以内的差异，都可视为合理误差。实际的抽检结果发现，有不少报告中部分二次装修工程量的差异高达50%甚至超过100%，既有出现应计入二次装修而未计入的，也有出现不应计入二次装修而计入了的，还有对二次装修的产品材质、工程量认定的错误。 二、从发现的问题看现行拆迁模式的不足 1.唯成绩论造成结果压倒过程。目前深圳地区乃至全国范围内开展的许多基础设施建设工程，相当一部分连最基本的要件都不齐备，有的是没有完善施工设计，有的是没有对补偿办法进行听证，有的甚至连拆迁公告和拆迁许可证都没有。而与此相对的却是对某项工程在一定时间内限期完成的死命令，在拆迁补偿的要件还不完善的情况下，遇到了特殊的情况，又或者是完成时间的大限将至之时，往往许多拆迁负责人，就不惜想尽各种办法打擦边球甚至突破政策，以各式各样的补充规定、会议纪要、个案处理意见等未经广泛验证的文件取代补偿办法，以求能顺利完成拆迁任务。 2.确权资料的信息不对称。当前的拆迁模式下，由于深圳居住人员的流动性比较强，没有哪个部门能收集所有的准确资料，一份完整的确权资料要经多个职能部门确认，房屋产权资料要经国土部门认证，业主的身份情况要经居住地派出所和居委会认证等，此外还可能涉及工商、税务、房屋租赁、贸工等多个部门。缺乏一个统一的信息监管部门和监管机制，就造成了某一项确权信息的确认只能依赖于某一个职能部门的公章，直接造成了确权资料上的信息不对称。由于确权资料上的信息封闭，缺乏应有的监督，也给确权信息失真创造了条件。 3.历史遗留问题难以解决。深圳作为一个经济特区，在经济飞速发展、城市化不断推进的同时，也衍生并遗留下了大量的历史问题。在对龙岗区拆迁补偿项目审计的过程中，发现被拆迁建筑的产权证明里，以原宝安县的《房屋所有权证》最多，而也正是这部分建筑的证载面积与测绘面积相差最大。作为由政府机关发放的产权证明文件，最后又由政府机关聘请的中介机构去推翻，不仅极大的削减了政府的公信力，同时也加深了拆迁业主对拆迁补偿工作的抵触情绪。据了解，原宝安县的《房屋所有权证》证载面积，根本没有经过仔细的丈量，甚至出现了部分工作人员刻意虚增建筑面积，以获取更多的办证费用。这些由于历史原因所遗留下的问题，也直接加大了拆迁补偿过程中出错的可能性。 4.评估公司良莠不齐。作为拆迁补偿工作相当重要的一环，评估公司的准入机制一直相当模糊，更多的主导权也在拆迁人甚至是各街道的手上。因此，一个大的拆迁建设项目，出现几个甚至十几个评估公司一起评估、一级资质的评估公司和三级资质的评估公司做同样的业务、甚至一个大的评估公司将取得的评估业务分包给几个小评估公司的情况便也不足为奇了。而在实际的复检过程中，二次装修误差率较大的也往往是那些三级资质的小评估公司，负责现场工作的评估人员也大多只是不具备评估资质的临聘工而已，其专业性和准确性根本得不到保障。
