ACCESS与EXCEL在审计不动产交易营业税中的灵活运用

      审计组在对某单位经济责任审计时，延伸审计了其下属单位某房地产交易中心，对其代征不动产交易营业税的情况进行了重点审计。

      要检查一套房屋的交易（出售），是否应该征收营业税，应该征收多少营业税，至少需要找出该房屋买入和卖出时的价格，只有知道两次价格之差，并结合税法的具体规定才能计算出应该缴纳的营业税。我们面对的房屋有十五万余套，每套房屋还有可能交易几次，因此要按传统财务审计的方法，核查这十五万余套的房屋交易是否存在漏征少征税款情况犹如大海捞针，必须利用计算机审计。

      

      

      审计组对房产交易中心数据库的结构、特点进行分析，结合不动产交易营业税计税依据涉及前后两次交易的时间差、前后两次成交金额差及房屋实际设计用途的特点，通过ACCESS查询功能从15万条记录中筛选出2万条发生过交易的记录，将形成的交易记录导成EXCEL形式，在EXCEL表格中按照税法规定分别计算。通过比较应征营业税金额与原数据库中的实征金额，得出300余条应征与实征不相符记录。再进一步查阅相关售房案卷，确认漏征营业税299万元。

      一、审前准备：从房地产交易中心数据库中导出含以下子段的数据记录(ACCESS)，命名为“房地产交易数据库”（见表1）。

      1、收件号——交易中身份唯一标志

      2、原产权人

      3、现产权人

      4、坐落位置

      5、面积

      6、缮证日期

      7、合同日期

      8、房款

      9、成交金额

      10、卖方营业税

      二、审计步骤：

      ●步骤一：打开“房地产交易营业库”，将里面的房地产交易营业库表复制两次，分别命名为表A、表B。

      ●步骤二：运用查询功能将表A、表B按坐落位置、原产权人与现产权人进行连接，从而找出同一房屋发生过交易的记录。（见表2）

      ●步骤三：为便于运用函数计算，将交易过的记录从ACCESS格式转化为EXCEL表格。

      ●步骤四：运用EXCEL表格函数的功能计算应征营业税。

      根据国家对房地产交易营业税的管理规定，普通住宅计算应征营业税有以下两种情况：

      1、2005年6月1日前，对个人将已购买并居住超过一年的普通住宅出售免征营业税，不超过一年的按前后成交金额差的5%征收营业税。对这种情况，设计下列2个公式

      公式：应征营业税=IF（缮证日期差＜365，前后成交金额差*0.05，0）

      漏征少征税=应征营业税－实征营业税＞0

      2、2005年6月1日后，对个人将已购买并居住超过两年的普通住宅出售免征营业税，不超过两年的按第二次成交金额的5%征收营业税。对这种情况，设计下列2个公式

      应征营业税=IF（缮证日期差＜365*2，第二次成交金额*0.05，0）

      漏征少征税＝应征营业税－实征营业税＞0

      ●步骤五：验证核实。将得出的少征，漏征记录与相关售房案卷和有关人员核实，确认实际少征，漏征金额。