基本案情 某内资房地产开发公司2006年6月以85万元每亩的价格在市区取得拍卖地块86亩，拟开发安康一期和二期两个项目，规划建筑面积16万平方米。其中安康一期建筑面积8万平方米，于2007年11月竣工；安康二期建筑面积8万平方米，尚未竣工。2007年1月安康一期取得预售许可，上半年实现预售收入7260万元，到年底实现现房销售收入6200万元。当年结转开发成本11455万元，分别为土地地价3655万元、建安成本及材料6880万元、拆迁补偿920万元；期间费用968万元，分别为利息支出323.62万元，营业费用和管理费用644.38万元；主营业务税金及附加740.3万元，已纳所得税款97.911万元。安康二期准备从2008年1月预售。 审计过程 审计人员根据计划安排，对该公司2007年度企业所得税计算缴纳情况进行专项检查。首先取得该公司的资产负债表和年度的企业所得税申报表，通过对企业所得税申报表的分析性复核发现，该公司2007年收入13460万元，缴纳所得税款97.911万元，所得税贡献率为0.73%，小于行业的贡献率3%；毛利率为15%，小于行业的毛利率20%。以此推断该公司可能存在虚增成本或者少计收入问题。 接着，审计人员将该公司的收入、成本和期间费用作为审计的重点，通过检查发现以下问题： 1.核对银行对账单与银行存款日记账发现，2007年2月份银行对账单有10笔记录共160万元，在银行存款日记账上没有反映。审计人员到公司合作按揭银行调查取证，发现银行保存有该公司收取首付款收据的复印件，金额合计160万元。根据银行提供的购房户资料，联系4户购房户，经过询问证实购房户在2007年初将首付款项交付给该公司并取得收据，最终交房支付余款时开具的发票金额不含首付款项。对此审计人员做了笔录，取得少记收入的确凿证据。 2.营业费用——佣金支出明细账反映该公司按代销手续费3%支付销售佣金220.5万元，审计人员按照代销手续费3%推算，实际预售收入应有7350万元，该公司申报预售收入只有7260万元，经调查证实隐匿收入90万元，目前仍存放在代售商处准备移作他用。 3.2007年3月其他应付款反映欠某中介公司120万元，通过了解该中介与该公司没有业务关系，经检查也没有相关的利息支付记录，审计人员排除了这笔应付款属于借款的可能。决定通过电话询问该中介机构，结果了解到是该中介因租用该公司某幢商住楼顶层办公而支付的2007年度租金。审计人员到实地查看，该幢商住楼竟然比设计图纸多出一层，出租的顶层属违章建筑。当时账务处理为：借：银行存款120万元，贷：其他应付款——某中介公司120万元。 4.抽查该公司开发成本的原始票据发现，有几份当地地税部门代开发票印章模糊，大小与其他的代开发票也有差别，审计人员带着疑问到当地地税部门调查，经过协查，共发现8份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票不是该局开具，属假票，涉及金额220.8万元。当时账务处理为：借：开发成本220.8万元，贷：应付工程款——某建筑公司220.8万元。 5.抽查该公司支付的拆迁补偿费，审计人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字的笔迹几乎一致。带着这些疑问，检查人员来到拆迁管理办公室。经查，结果为该公司伪造拆迁协议9份，经过分摊计算，安康一期涉及虚列拆迁补偿费156万元，当时账务处理为：借：开发成本——安康一期156，贷：其他应付款——拆迁补偿费156。 6.对该企业的成本结算进行核实，审计人员发现属于安康一期和二期共有的水塔等配套设施已经于2007年完工，其发生的340万元配套设施成本全部记入安康一期项目，经计算安康一期应分摊170万元。 7.检查期间费用时，审计人员觉得2007年共列支“财务费用——利息支出”323.62万元金额较大，引起怀疑。经过调查取证，证实该企业2007年初取得了一年期开发项目贷款3000万元，当年共发生利息323.62万元属实，但该利息应由安康一期和二期共同分摊，安康一期应承担161.81万元。 审计处理 审计人员根据相关会计、税收政策法规，考虑该公司2007年安康一期已经竣工并已全部销售，其开发成本已经转入销售成本，对上述查出的问题提出如下处理意见： 1.首付160万元，要求该公司补记入账，账务处理为： 借：银行存款 160 贷：以前年度损益调整 160 2.隐匿预售收入90万元，要求该公司向代售商收回，收回后账务处理为： 借：银行存款 90 贷：以前年度损益调整 90 3.违章建筑出租收入，要求进行账务调整为： 借：其他应付款——某中介公司120 贷：以前年度损益调整 120 同时，房屋出租应缴纳房产税120×12%＝14.4万元，账务处理为： 借：以前年度损益调整 14.4 贷：应交税金——应交房产税 14.4 4.虚假发票列支开发成本220.8万元，账务调整为： 借：应付工程款——某建筑公司220.8 贷：以前年度损益调整 220.8 5.安康一期虚列拆迁补偿费156万元，账务调整为：
