一、从审计角度解析现行相关财税政策 （一）开发产品处于未完工预先销售阶段 房地产开发企业开发和建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等产品，当开发产品处于未完工预先销售阶段时，其预售收入应当先行根据预计计税毛利率分月或分季计算出当期毛利额，在扣除相关期间费用、营业税金及附加等后计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再进行调整。 1.计税毛利率的确定。经济适用房计税毛利率不低于3%。非经济适用房，一般可以分为普通住宅、高级住宅、商业用房、别墅等，按所处区域不同分别确定计税毛利率。 2.预计毛利额的计算。房地产开发企业应当根据规定的计税毛利率，将开发产品预售收入的预计利润并入应纳税所得额缴纳企业所得税，开发产品完工销售时，将预计利润从当年应纳税所得额中扣除后计算缴纳企业所得税。预售收入毛利额计入企业所得税年度纳税申报表的纳税调整增加项目。 3.应纳税所得额的计算。房地产开发企业应纳税所得额＝按照一般企业进行纳税调整计算的应纳税所得额＋本期发生的预售收入×计税毛利率－本期销售开发产品已预计利润的预售收入×计税毛利率。预售收入缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及土地增值税等，可在计算当年应纳税所得额时扣除。 （二）开发产品处于已完工实际销售阶段 1.完工开发产品的确认标准。符合下列条件之一的，应当视为开发产品已完工：①竣工证明已报房地产行政主管部门备案的开发产品（成本对象）。质检部门在开发产品完成后要进行检测，并开具竣工证明。当企业将竣工证明提交给相关部门备案时，开发产品应当视为完工。②已开始投入使用的开发产品（成本对象）。③已取得初始产权证明的开发产品（成本对象）。房地产开发企业在开发产品竣工之后和业主分别办理产权证明之前，会就整体房地产项目申请办理初始产权证明。企业取得初始产权证明的，开发产品视为完工。 2.完工开发产品的计税步骤。将完工开发产品预售收入确认为实际收入。首先，在开发产品完工后，房地产开发企业应当根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。其次，对已结转实际销售收入的开发产品，应当按照规定结转其对应的计税成本；然后，根据结转的实际销售收入和开发产品的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。最后，将该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。 3.完工开发产品的视同销售行为。完工开发产品视同销售的行为，主要包括：转作固定资产（企业实际进行账务处理时）或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产、以房屋回建的形式作为对拆迁户的补偿等。视同销售行为确认收入的时点在于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认。视同销售行为确认收入或利润的方法：首先，根据本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；其次，由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；最后，根据开发产品的成本利润率确定。一般，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 （三）开发产品成本、费用的扣除 1.计税成本结算的一般原则。①合理划分成本对象。开发产品建造过程中发生的各项支出根据权责发生制原则计入成本对象。②开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则分配至各成本对象。③计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税法另有规定外，各项预提或应付费用不得计入开发产品成本。④计入开发产品成本的费用必须符合税法规定。与税法规定不一致的，应当以税法规定为准进行调整。⑤开发产品完工后，应当在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。 2.成本核算和税前扣除原则。对于公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象。属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。其中，应当由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期税前扣除。 二、完工产品毛利额财税审计实务 （一）对房地产开发项目概况的查验 1.项目概况资料。必须拥有但不局限于下列资料：由发展与改革委员会或计划经济委员会以及建设行政主管部门下达的开发项目立项批复；由规划行政主管部门颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；由人民政府或国土资源行政主管部门制发的土地使用权证；由建设工程行政主管部门核发的建筑工程施工许可证；由建设工程行政主管部门核发的建设工程施工图设计文件审查批准书；由房产管理行政主管部门核发的商品房销（预）售许可证；由房屋建筑工程竣工验收行政主管部门备案的建筑工程竣工验收备案表（以下简称“备案表”）；经房产管理行政主管部门审核的房屋分户（室）面积对照表；由房地产开发企业提供的项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根等。
