明清遂安县房地产买卖

      明清遂安县，属严州府，位于浙江省西部，东、北与淳安县相邻，南接西安县、常山县，西界，开化县和徽州府休宁县、歙县。地形以山地丘陵为主。县西有新安江从徽州流入境内。该县为亚热带季风气候，暖季较长，并无严寒酷暑。遂安“地瘠民贫，俭于物产，然务本重农”。〔1〕“广莽处随高下为田，俗尚勤朴，少奇”。〔2〕该邑“多右族”，〔3〕“士庶之家各有宗祠”。〔4〕虽然遂安僻居岩谷，然而明代倭寇在中国东南沿海走私劫掠，清初厉行海禁，推行迁海政策，至清中期前海上商路并未畅通。遂安“地限僻邑，路出通衢，为两浙之咽喉”，〔5〕入皖通赣的水陆孔道。而且，自明中期“严、衢、金华， 郛郭徽饶，生理亦繁，而竹木漆柏之饶，则萃于浙之西”。〔6〕在特定历史时期具备一定程度的地理和经济优势，促进了社会生产力的提高和商品经济的发展，使遂安县房地产买卖逐渐盛行，房地产商品范围较宋元时期扩大，商品化程度日益加深。

      商品经济和价值观念的发展，是遂安房地产买卖盛行的直接动因。明清时期，浙西皖南农业工商业较快发展，商品流通日益扩大，市场网络逐渐形成。城镇规模较宋元扩大，商业、金融业逐渐繁盛。乡村人口亦较多地向城镇转移。随着徽商、龙游商的兴起，“徽郡商业、盐、茶、木、质铺四者为大宗，”“质铺几遍郡国”。〔7〕嘉靖时，歙县、休宁等城邑或拓宽城垣，或新辟坊市街巷，〔8〕以与当地工商业发展相适应。天启年间，龙游“水之南，乡民务耕嫁，其北尚行商”。〔9〕至康熙乾隆时，江山“邑沃壤，民殷富，人肩摩，庐舍鳞次，商贾辐辏”。〔10〕开化县店铺密集，不慎“中市火发，上下横亘延烧店铺近百家”。〔11〕西安“人争驰鹜奔走，竞习为商，而商日益众，亦日益饶”。〔12〕这一时期，遂安县困与“徽衢接壤，商贾辏集”，〔13〕“横沿镇为西北通衢，商旅往来，络绎弗绝。”〔14〕在城镇中，遂安宗族拥有规模较大的店铺，多以“合本”方式参与商业竞争。商无贫，士无富，以致乾隆初年，“士子亦多以治生为急，”〔15〕弃儒经商、力农经商人数骤增。

      康乾时期的经济繁荣，导致贫富分化加剧，邑人乡民的传统价值观念从注重道德伦常转向实用功利。家庭分家析产成为社会普遍现象。与此同时，宗族势力日趋增强。在社会生活中，地主以高额地租进行盘剥，官府恣意赋役加派，而遂安婚丧嫁娶服舍器用习俗日趋奢靡。在天灾人祸面前，即使经济地位脆弱的小家庭迫不得已出卖身家基地房屋，又使部分家庭和宗族对房地产，尤其对生产性房地产需求骤增。明清遂安县基地房屋买卖统计表中，隆庆至乾隆状况即显示出买卖逐渐盛行的趋势（见下表）。与宋元不同的是，明清遂安权属各类家庭和宗族的房地产成为买卖对象，商品范围明显扩大，普遍出现店屋买卖，并且从兴建、受买后出卖的前后时间逐渐缩短，房地产商品性逐渐增强。〔16〕

      

      

      粮食不足与房地产供求矛盾尖锐并存。在粮食供给找不到治本方法的情况下，康乾时期的繁荣为后代毁林种粮，水灾频发，加速经济衰退埋下隐患。

      嘉道以降，随着海禁开放，浙西皖南逐渐失去地理和经济优势。经济衰退。徽商衰落。此时西安逐渐“地瘠民贫，生产不饶，商旅不聚。编氓之子亦只安于家居耕作以谋衣食而已”。〔17〕“遍地龙游之说久不闻矣”，“为商贾者既不轻去其乡，所业悉甚微细”。〔18〕嘉庆时，遂安“拥厚资号巨富者固不多有”，〔19〕至光绪，“城内六帮各商”“资本较微”，〔20〕且商家中大致“以徽人居多，杭绍亦有之，邑人较少”。〔21〕虽然在清后期随着外国资本主义侵入，中国商业资本逐渐被卷入国际资本的漩涡，在沿海和长江沿岸大中城市中出现资本主义争彩的房地产业。在遂安却无此迹象。此时遂安房地产供求矛盾虽然仍较尖锐，然而，自然生态环境的破坏，经济的衰退，使商品流通逐渐缩小。买卖的房地产多系“祖遗”产业，商品性减弱。表中所示：城镇房屋和乡村生产性房屋买卖的数量大为减少。现存该时期卖契中，所载店屋的规模也大体不如前期。〔22〕而生产性土地买卖却更趋盛行，土地底、面分离现象更趋普遍，宗族土地更趋增多，反映出城镇人口向乡村回流中宗族的调节。民国前期，“乡村屋多遗产，或自建，鲜赁居者，城市略异”。〔23〕大致反映了清末遂安县房地产状况。

      明清遂安房地产买卖，经历了从明后期至清中期渐趋于盛行，乾隆时趋鼎盛，嘉庆道光至清末逐渐衰落的历史过程，房地产卖主买主亦相应出现变化。而且，据契约所载，买卖的产业一般地作为家庭住歇或出租。“使用价值都形成财富的物质内容”，〔24〕显然是财富和社会地位的象征。因此，这类产业一般地并不从属于垫支资本，并非以获取剩余价值为目的的商品房地产，是属封建宗法性商品。房地卖产的品位高下、规模大小和价格高低，与卖主买主及其家庭的社会特征在很大程度上具有同一性。因此有必要对房地产卖主买主及其家庭作如下考察。

      1、社会关系

      万历《遂安县志》载：“环遂之壤而统于县。县治之外皆谓之乡”，“近郭者为隅”，“远郭者为都”。〔25〕据契约所载，在现存明清遂安契约中所卖房地产坐落城镇者共17件。其中宗族内买卖4件， 亲人（外亲或妻亲）间买卖4件，关系不明者9件。宗亲占总数23.53%； 合计宗亲、外亲、妻亲共8件，占总数47.06%。