一、房地产项目投资审计的重点 （一）项目投资的事前审计 项目投资的内容非常丰富，投资环节非常多，因此抓住工作重点，逐步做到审计监督工作的重心前移，对审计的成败至关重要。如对于那些未进行公开招投标的土建工程、装饰工程以及零星工程，投资数额较大的，都要进行预算审计。预算未经审计，不得与施工单位签订承包合同。具体来说，包括：1.项目论证。此阶段审计重点是所论证项目的可行性和科学性。一是论证程序是否科学；二是论证内容是否全面；三是论证依据是否充分；四是专家意见是否独立、客观；五是论证项目是否具备经济上的必要性、合理性、现实性；六是项目建议书是否坚持实事求是原则；拟建项目的各要素是否进行认真的调查研究，测算分析是否符合实际情况等等。2.项目设计。它是构成工程造价高低的主要因素，一般决定了工程造价的90％。因此设计方案是否合理、设计质量的高低对加强设计阶段的工程造价管理，堵塞设计阶段人为浪费等，非常重要。重点是：项目建设的原因及条件；项目选址及建设规模；项目主要内容及投资形式；施工图设计能否满足施工组织设计和现场施工方面的需要。3.项目招投标。目前我国固定资产投资体制中实行项目招投标制，一方面可以达到节资增效，缩短工期，保证工程质量，提高了经济效益；另一方面，实行公开、公平、公正的市场竞争机制，可以增加透明度，减少贪污受贿。但是目前我国的项目招投标过程中存在严重的问题，因此，工程项目招投标审计是项目审计中至关重要的内容。在招标、投标、签订施工合同整个过程中，审计人员要处在第三方的监督位置，既能做到事中审计，又能做到在合同签订前监督改正存在的问题，减少事后审计的被动性。在评标结束后，向全体招投标人员发表审计意见。4.项目合同签订。合同签订环节效益审计的重点是工程用主要材料是否符合设计质量要求和不超过投标报价；在同质同价的条件下，择优选择供货厂家。5.项目开工准备。此环节重点是监督资金到位的情况；现场管理制度的健全性；是否按照城市建设工程规划要求、建筑工程施工许可及质量监督等办理有关手续；是否依据工程设计做好土地征购、拆迁；是否组织设计单位、监理单位和施工单位进行图纸会审和技术交底，审查施工组织设计或措施；各项准备工作是否充分；是否具备开工建设条件等。 （二）施工阶段的事中审计 审计人员必须深入现场，尤其对施工中的隐蔽工程应及时了解和掌握，熟知施工中的工程量，合理确定造价。主要是围绕成本效益情况进行的审计。通过对工程项目的事中监督，发现并纠正施工管理中存在的问题，及时堵塞漏洞，降低成本，提高效益。具体内容包括：1.工程成本管理审查。通过对人工费、材料费、其他直接费、间接费等构成成本要素的逐一审查，找出薄弱环节，提出对策和建议。一是人工费的审查。工时统计资料是否真实、准确，是否按劳动定额核算人工费，工资、奖金是否与效益和劳动生产率挂钩，有无违反规定将其他费用列入人工费，使人工费超支加大。二是材料费审查。审查材料物资消耗是否按定额控制，是否按照规定数额配发材料物资，材料实际消耗与预算定额的差额是否合理，料差和周转材料是否按规定分摊。2.机械使用费的审查。机械台班统计资料是否完整、真实，机械使用是否充分，有无因操作失误而造成超耗浪费，费用分摊是否准确、合理。四是直接费和间接费的审查。审查直接费、间接费的开支是否有严格控制，有无违反规定随意扩大开支范围，提高开支标准，乱挤乱列成本的现象，费用摊销是否合理。3.内部控制制度的审查。审查各项内控制度是否得到贯彻实施，有无管理失控现象，对分包工程管理是否有效，有无因管理不善而造成返工、延迟交工，影响工期和效益现象。4.项目质量的审计。具体包括项目的质量是否达标，有无违规操作而导致安全质量事故的发生，造成经济损失；审查施工进度是否按计划进行，工期是否如期完成。5.对工程结算、会计核算的审计。项目审计要以成本费用为主要审计内容。在工程结算收入较为确定的情况下，若控制住了工程成本，就是抓住了项目管理的核心。在成本费用审计时，要重点加强对分包工程、结算价格的审查。要审查工程量的计算过程是否符合计算要求。审查间接费用的计算基数是否符合有关规定。 （三）竣工、结算、运营阶段的事后审计 竣工验收阶段审计的重点是项目质量的审查核实。审计中要注意：1.项目竣工验收是否符合有关条件，验收是否严格按项目施工质量验收规范执行；2.有无因设计不合理，项目不能发挥效益的问题；3.项目设备内在质量是否存在问题；4.有无完整的技术档案和施工管理资料，是否签订了项目保修合同。 项目结算环节效益审计的重点是核实项目造价，避免高估冒算给投资者造成经济损失。一是项目量审查。看是否按定额规定的计算规则执行，看有无多计、重计、漏计项目量，看项目量中执行的系数是否确切、恰当。二是定额套用审查。审查施工中的主要材料、机械、工艺，与定额进行对比，看是否有达不到定额标准施工要求的情况。三是材料用量和价格审查。调整材料是否按规定执行，有无应调未调及定额规定不应调整而在结算中又调整的材料。材料用量按定额提取是否有误。材料价格是否符合当时市场行情，是否符合本企业内部制定的价格及合同规定的价格。四是费用计算程序和取费标准审查。确定有无低级高套、虚增取费项目、重复计费、随意提高计费基数等情况。五是项目预结算书计算结果的审查。主要是复算预结算书的计算结果是否正确，有无人为错算、多算的情况。 项目投入运营后效益审计关注的重点是预期目标的实现情况。通过对完工投产项目可行性研究报告数据与实际数据的对比分析，确定项目预期的目标是否达到，主要效益指标是否实现。要通过分析评价找出未实现预期目标的原因，总结经验教训，采取应对措施，减少经济损失。同时通过及时有效的信息反馈，为未来的新项目决策提供建议，促项目投资决策更科学合理，提高决策、管理和建设水平。 二、建议 （一）选择合适的审计时机 进行项目审计要选择恰当的时机。管理制度的实施及其改进的效果只有在实际执行后才能体现，工程利润的形成只有通过组织施工，办理工程结算后才能实现。项目审计时机的选择就是要充分考虑时间因素对审计效率的影响，以使审计建议、管理建议等有采纳的时间，所以选择工程项目期中和竣工前进行审计则是较为恰当的时机。 （二）要设计好审计实施方案 选取审计项目后，就要根据项目特点收集相关被审项目信息、制定审计实施方案、选取审计组成员。实际上一个项目的组成可划分为前期准备、中期施工、竣工后结算三个阶段，要根据三个阶段明确审计目的、做好审计时间安排、规划审计内容与重点、理顺审计组织与分工、合理制订审计程序。
