一路飙升的房地产市场再受国家政策重拳出击。从今年2月1日起，房地产开发企业将被征收“中国目前最重的税种”——土地增值税。中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓教授表示，这一政策是在国家遏制房地产市场过热、打击房产投机这一大背景下出台的产物。其实，土地增值税并不是一个新税种，早在1994年国家就有规定征收这一税种。 土地增值税曾酝酿取消 刘桓介绍说，由于出台增值税后，当时国内房地产市场并不活跃，长期处于停滞状态，国家有关部门为了启动经济，刺激市场发展，曾经在1998年、1999年前后酝酿取消土地增值税。 而进入2002年以后，国内房地产市场日渐火暴，一些房地产投机行为也开始出现。所以一些地方逐渐恢复了对房地产开发商征收土地增值税，但大多采取预征的形式。而随着二手房市场的火暴，对于个人房产转让环节的土地增值税，也在去年年底开始征收。 将对开发企业利润产生影响 刘桓表示，此次对地产商正式开征土地增值税，应该说会对房地产开发企业的成本和利润带来很大影响。举例说，假如一块土地开发商的拿地价格是每平方米3000元，两年后该土地建成商品房后价格是8000元，其中各种费用如果是2000元，那么开发商这块地的增值税部分就是8000－3000－2000＝3000（元／平方米）。这3000元的增值部分，就要按照与5000元成本相比的比例，依照比例缴税。 对于开发商是否会把新增的这部分税费成本再转嫁到房价上，致使房价再次飙升的问题，他表示，如果是在买方市场，新增的税费只能降低房产商的利润；而在卖方市场，多高的房价都有人买，开发商才会把税费增加到房价上。因此，刘桓建议，对于想要买房投资的人来说，最好先等一等，否则房价只会越来越高。而想要买房自住的人，则最好先衡量一下买房和租房的成本。大家都暂缓买房了，无论成本多少，房价自然会慢慢降下来。 建议实行税务跟踪制 北京市地税局以及从事房地产税务工作的权威人士介绍，北京市地税局从两年前就已经有专门的部门——税政二科专门负责土地增值税的征收。 多年从事房地产项目税费工作的聂女士也证实了这点。聂女士建议税务部门应该建立开发企业项目跟踪制。 而在谈到土地增值税的征收是否会导致开发商转嫁给购房人出现房价上升的情况时，聂女士强调，“土地增值税的征收应该能抑制房价，因为是由税务部门来确定税率的，房价越高，增值越多，征收的税率也越高。” 名词解释 土地增值税 所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再按比例缴纳的税收。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50％的，税率为30％；增值额占扣除金额50％至100％，税率40％；增值额占比100％至200％，税率50％；增值额占比200％以上，税率为60％。也就是说，转让增值的部分，分段按照比例征收土地增值税。 相关新闻 房产新政拖累地产股 受国家税务总局即将对房地产企业土地增值税进行清算的消息影响，沪深股指房地产板块1月17日全线下跌，并拖累大盘双双大幅下挫。 市场人士分析认为，国家税务总局网站发布有关征收土地增值税的通知，是导致当日两市大幅下挫的主要原因。土地增值税的清算将对房地产企业利润水平造成重大影响。作为房地产市场调控过程中最具有“杀伤力”的“武器”之一，土地增值税的清算令地产股成为17日沪深股市的领跌板块，当日房地产板块几乎全线下挫，近20只个股跌停报收，其中包括万科A等龙头企业。 政策解读 国家税务总局在《通知》中明确，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准、且不低于预征税率的税负进行核定征收。
