一、常见问题 房地产开发企业筹集资金的渠道通常有以下几种形式：一是增资扩股；二是发行债券；三是利用经营性欠款；四是预售开发产品；五是向银行贷款。由于我国对企业通过发行股票、发行债券这两种方式募集资金有严格的管理和要求，目前只有少数房地产开发企业能以这些方式融资。而利用经营性欠款主要有由承建商垫资、利用关联企业资金等，其中由承建商垫资获得资金有限且有政策限制。因此，在上述几种筹资形式中，预售开发产品、向银行贷款及利用关联企业资金是目前房地产开发企业筹措资金的常见方式。下面着重分析这几种常见方式中存在的问题。 （一）预售开发产品 1.预售开发产品未取得房屋预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时必须取得国土资源和房产管理局核发的《房地产预售许可证》，拥有此证的商品房才能预售。房地产开发企业收取的预售楼款，必须是在取得预售许可证后收取，而且要签订房屋预售合同。 2.违规收取“诚意金”等认购款。建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房［2006］166号）明确规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据最新的规定，房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。对取得预售许可证前、取得预售许可证十日后且未签订房屋预售合同的收款，要注意是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况。 3.虚假认购，哄抬房价。有的房地产开发企业为抬高房价，采取一些虚假手段营造房屋供不应求的认购场面。公司借款给内部员工参与认购就是一种常见的手段。 4.少收或未收售房款，通过关联公司虚挂往来。有的房地产开发企业售楼款由关联公司代收，但所代收的售楼款却不划转，仅在往来中挂账反映。这种会计处理可能存在未收取或未完全收取售楼款，虚假确认销售收入的问题。 5.预收售楼款未按规定计缴税金。按税法规定，房地产开发企业在预收售楼款项时就要计缴相关税金。在实际工作中，有的房地产开发企业收取预收款时不按规定申报缴税；有的房地产开发企业则仅就收取的售房款计缴相关税金，对预收的定金、车位款等则不及时申报纳税；有的房地产开发企业为延迟纳税，则将收取的销售款先在其他往来中挂账，尤其是混同在关联方的往来款项中。 6.内部职工低价购房未作纳税调整。有的房地产开发企业，特别是国有房地产开发企业，对内部员工购房采用低于成本的价格发售，但在计算营业税、企业所得税时却未按规定作纳税调整，漏缴相关税金。按照税法规定，对这种价格明显偏低且无正当理由的销售，要按当月销售同类不动产的平均价格核定计税。 7.预收账款未按规定及时结转销售收入。在开发产品完工后，房地产开发企业应根据收款性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售楼款确认为收入。但有的房地产开发企业为延迟纳税，将已符合收入条件的预收账款长期挂账，不及时结转收入。 （二）向银行贷款及利用关联企业资金 1.以“零首付”、“一成首付”等广告促销，虚假收取首付款。所谓“零首付”、“一成首付”，实际上是房地产开发企业与购房人共同造假，向银行套取按揭资金的一种做法。这些房地产开发企业在与购房人签订购房合同时，合同中规定的首付款比例是符合银行按揭规定的，但房地产开发企业与购房人会另外签订一份补充协议，约定首付款分期或推迟在某一时间前交纳。因此，“零首付”、“一成首付”其实是推迟或分期收取首付款。这种未收取的首付款一般会在应收账款中挂账。 2.利用关联关系虚构房屋购建业务，逃避银行对房地产专项贷款的监管。目前我国银行业监管部门对房地产开发项目贷款有一些特殊要求，例如要求房地产开发企业借入的房地产专项贷款不能用于缴交土地出让金；房地产开发企业借入的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用等。银行对房地产专项贷款的发放，一般是根据项目进度和进展，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止贷款挪作他用。一些房地产开发企业为逃避贷款行监管，自由使用借入资金，往往会利用关联企业虚构房屋购建业务，如先将借入资金从贷款账户转入关联企业，然后再将资金从关联企业转入自己的另一结算账户。 3.利用“内部按揭”筹资，销售款未按规定缴税。有的房地产开发企业为筹集资金，以员工或其他关系人名义买楼并办理银行按揭贷款，但公司另与员工或其他关系人签协议约定房屋产权仍归公司。“内部按揭”中房屋销售具体操作与真正销售一样，只是首期房款及每月还本付息由公司出资。在账务处理时，付出的首期款和利息，有的作为个人借款反映，有的虚挂企业往来款。这种做法不仅是虚假销售，也是套取银行信贷资金的违法行为。按税法规定，这种销售应视同正常销售申报纳税。 4.借款抵押资产未在会计报表反映。房地产开发企业向银行借款都需要提供抵押物，但有的房地产开发企业借款抵押合同中规定的抵押物不在会计账面反映。出现这种情况，有的是借款抵押资产是未入账的账外资产，有的是违规抵押，即房地产开发企业不具有用于抵押资产的所有权。 5.以支付不正当利益为前提取得其他企业提供的贷款担保。房地产开发企业为取得银行借款，有时需要其他企业提供贷款担保。在无关联关系的情况下，房地产开发企业取得这种贷款担保会支付给提供担保企业一定的利益。这种情况下有时可能会存在不正当的利益交换。
