（一）收入不入账。1．同时开发多个楼盘的开发企业，一般 按楼盘成立项目部，有的项目部实行承包责任制，少数跨地区 的项目部只向企业缴纳占用资金利息、管理费、核实利润等承 包费用，收支不入企业财务大账。2．没有开发资质的经营者， 只有向有资质的开发企业缴纳管理费，借用其资质，才能从事 房地产开发（即挂靠经营）。部分开发企业账面只反映收取的 管理费，不反映挂靠经营的收支情况。3．开发企业拆迁改造旧 城区居民点时，对拆迁的房屋用一定的标准计算的拆迁补偿 费，并可以抵算安置房的房款，如被拆迁人购买新房的价格大 于拆迁补偿费，要缴纳两者的价差（即自筹资金）。少数开发企 业不按售房总价计算收入，只把自筹金作为售房收入，把拆迁 补偿费直接冲抵拆迁成本，不计算缴纳相应的税费。4．少数开 发企业用新建房屋换取其他单位土地使用权（即以房换地） 时，双方基本不通过货币结算，不将换地的房产作为销售收入 缴纳税费，直接冲抵开发成本。5．少数开发企业用商品房抵偿 工程款、银行贷款等债务（即以房抵债），账面不反映销售收 入。6．少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入 入账，用于支付工地看护费、物业管理费等费用。7．少数开发 企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代 垫款项，单独核算不入大账，不计算缴纳营业税及附加。 要 （二）虚假销售。少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制 造虚假销售气氛吸引购房者时，请有关人购房，等房屋实际卖出 时再退回。或者为了套取银行信贷资金，采取虚假按揭的销售方 式，即在商品房没有真正销售的情况下，由开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，从银行套取低息的信贷资金。 （三）往来科目核算不规范。1．国家规定，开发企业必须取 得土地使用权证书、规划许可证和施工许可证，投入开发建设 的资金达到工程建设总投资的25％，才能取得商品房预售许 可证。有的房地产开发企业急于筹集资金，在取得预售许可证 前，擅自预售商品房。为逃避监管，开发企业将售房收入记入“应付账款”、“其他应付款”等科目归集，不通过“预收账款”科 目核算。2．有的开发企业通过往来科目核算工程支出，对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率的楼盘长期不办理竣 工决算、长期挂账不结转，使审计人员和税务稽查人员不易确 定利润和成本总额，推迟或少缴部分企业所得税和土地增值 税的缴纳。3．有的开发企业不按照工程实施情况预提费用、预 计负债，人为调节成本费用，不按照权责发生制和配比原则把 全部成本费用在完工产品和在产品之间分配，进而人为调节 当期会计利润和应缴纳企业所得税、土地增值税数额。 （四）支出票据不合规。部分开发企业与施工企业达成默 契，凭白纸据等不合规票据支付工程款，使施工企业少缴税 费。对于“清包工”（即开发企业提供建筑材料，施工企业提供 劳务）的工程，没有将开发企业提供材料的价款并入工程总 价，造成少缴纳营业税及附加等税费。使施工企业少缴纳税费 的同时，自己也少支付工程成本。 （五）注册资本不足。国家对开发企业进行了资质等级管 理，规定一级资质开发企业注册资质不低于5000万元，二级资 质不低于2000万元，三级资质不低于800万元，四级资质（最 低级）不低于100万元（我省规定不低于400万元）。各资质等 级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务， 不得越级承接业务。我国还规定房地产开发项目应当建立资 本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。因此， 少数开发企业为了承揽规模大的房地产开发业务，虚增注册 资本，人为提高企业资质。 （六）存货不实。开发企业从取得土地使用权至销售，生产 周期长，存货占总资产的比例大，核算复杂并且有人为调节的 余地。少数开发企业不将自用的房地结转到固定资产，仍放在 开发产品科目中核算，不按视同销售计算应缴纳营业税及附 加，也不交纳房地税。少数开发企业为了虚增注册资本，虚增 （七）超面积建筑。少数开发企业违反详细规划要求，擅自 变更设计图纸，超面积建筑商品房，少缴纳相应的建筑规费。
