1.企业所得税及营业税。企业所得 税和营业税是偷漏税“重灾区”。企业隐 匿应税收入的主要手段有:将取得的商 品房预售款长期挂在“预收账款”、“其他 应付款”等科目,不申报缴纳应交的税 金;以工程尚未决算和收入、成本、费用 无法确定为由,将已实现的商品房销售 款长期挂在“应付账款”、“其他应付款” 和“预收账款”等往来科目,不结转或延 期结转应税销售额;销售车库、储藏室等 附属配套设施不开具增值税发票,隐匿 和不申报应税收入;将自建房转做经营 性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务等不 视同销售;将完工可售的房地产用做对 外投资或分配给股东(或投资人)不视同 销售;以开发产品(完工可售的房地产) 换取其他单位或个人的非货币性资产, 不视同销售等。另外,在收取购房款的同 时,企业通常将代收、代垫的款项通过“其他应付款”、“应付账款”等往来科目 核算,不将这部分价外费用并入营业额, 擅自削减税基而少记营业税。 企业挤占、多提、虚列完工产品成本 的主要手段有:不遵循配比原则,不在完 工产品与在产品之间正确归集与分配土 地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、 建筑安装工程费、公共设施配套费以及开 发期间发生的间接费用、借款费用等,将 这些费用全部作为完工产品成本;以工程 完工未结算为由,高估建筑安装工程费和 配套设施费,将其长期挂在“其他应付款” 和“应付账款”科目,虚增成本;通过预提“工程维修金”等形式加大产品开发成本; 多结转已售产品的销售成本及税金,甚至 将预收房款应纳的相关税费作为已完工 销售产品的应纳税费一并扣除,减少已售 产品销售当期的应纳税所得额等。 因此,在企业所得税方面,应重点审 查房地产开发企业的经营收入、其他业 务收入、投资收益、营业外收入、其他各 项应税收入的核算是否真实、准确;各项 收入是否全部按规定入账,有无已实现 收入不确认或做账外收入的情况;房地 产开发企业准予税前扣除项目的金额支 出是否真实、合法,重点审查业务招待 费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财 产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支 出、管理费等项目;房地产开发企业的开 发成本是否符合规定,应重点审查土地 征用及拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接 在营业税方面,应重点检查企业有 无按规定进行纳税申报、纳税申报是否 真实准确,预收款是否按规定纳税,以房 换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠 与房地产、集资建房、委托建房、合作建 房等行为是否按规定纳税等。 2.土地增值税。土地增值税实行四 级超额累进税率,税率为30%~60%,税 负较重。要检查土地增值额的计算是否 正确,首先,在收入审查方面应关注企业 有无将房地产收入长期挂账、不及时申 报纳税的情况,有无企业取得的实物收 入被遗漏的情况,有无房地产的成交价 格明显偏低又无正当理由的情况。其次, 在土地增值税扣除项目金额审查过程 中,应关注企业是否将取得土地使用权 所支付的土地出让金在已开发转让和未 开发转让的项目中进行正确分配;检查 企业成本核算是否真实、准确,有无将不 属于开发房地产的成本、费用计入开发 成本;应与房地产转让合同、会计凭证相 核对,看成本结转办法是否正确,有无虚 列、多转房地产的销售成本;审查借款利 息支出是否按国家的有关规定执行,超 过上浮幅度部分是否作为扣除项目金 额,对于超过贷款期限的利息部分和加 罚的利息是否作为扣除项目金额;在扣 除与转让房地产有关的税金时,对已计 入管理费用的印花税是否重复扣除等。 总之,对土地增值税进行审计时,关键是 核实转让房地产所取得的收入和法定的 扣除项目金额,以此确定增值额和适用 税率,最终核实应纳税额。 3.房产税。房产税分为以房产余值 和以租金收入计税两种计税方法,税率 分别为1.2%和12%。现行税法对房地 产开发企业房产税的缴纳作了以下规 定:房地产开发企业开发的商品房在出 售前,对房地产开发企业而言是一种产 品,因此在这部分商品房出售前不对其 征收房产税。但是对于出售前房地产企 业已使用或者出租、出借的产品应该按 规定征收房产税。对房产税进行审查时, 应该非常关注企业长年未卖出的房产的 现时状况,如是否存在已经将房产出租、 出借而仍然长年挂账的情况等。抽查部 分存货或突击检查以判断存货的实际使 另外,由于房地产开发企业拥有大 量的房屋开发产品,因此大多数开发商 均会为本企业无房员工提供优惠房租的 住房。按照税法规定,从2001年1月1日 起,企业按照政府规定的价格向职工出 租的公有住房、企业自有住房免缴房产 税。当这部分出租住房满足条件时,企业