房地产开发企业税收审计的重点和方法

作 者:
徐庆 

作者简介:

原文出处:
重庆审计

内容提要:


期刊代号:V3
分类名称:审计文摘
复印期号:2006 年 04 期

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      一、房地产开发企业偷漏税款的主要手段

      房地产开发的主要程序包括四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。如果开发项目在建设中就预售或预租给置业投资者或使用者,第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。前期工作主要包括开发用地的范围,规划用途;获取土地使用权;征地、拆迁、安置、补偿;规划设计获得规划部门许可;获得建设管理部门的施工许可;安排长期和短期信贷等等。房地产开发企业偷漏税款行为主要发生在前期工作、建设阶段和租售阶段,税种主要集中在营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、印花税。常见的偷逃税手段主要有:

      (一)获取土地使用权阶段

      主要以合作建房的形式偷逃税款。

      1.以房换地,纯粹的“以物易物”,以双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。一种是交易双方对各自的应税行为完全隐匿,绕过财务核算,一方不计房地产销售收入,另一方不计转让土地使用权收入,双方共同偷税。另一种是双方协商以极低的价格作价,特别是以兼并国有企业形式取得土地,享受国有企业改制政策,压低价格,不仅偷逃税收,而且导致国有资产流失。

      2.利用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,以及以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征收营业税”的规定,将土地归还给国土部门再出让或者虚假出资或中途抽走资金偷逃税款。

      (二)建设施工阶段

      1.建设方不严格履行委托代征义务,未及时扣缴建安营业税及附加,形成漏税。

      2.建设方提供材料(即甲供材方式)价款,未随支付的工程价款一并申报代征建安营业税及附加,形成漏税。

      3.长期不办理竣工决算,不体现实现利润,从而不申报缴纳企业所得税和土地增值税。

      (三)预售和销售阶段

      1.偷逃流转环节税收

      (1)收入长期挂往来账或以收抵支,不申报纳税。开发多个楼盘的企业,部分楼盘销售收入不入账,隐瞒收入。少开或不开销售不动产发票,开大头小尾发票,蓄意虚减计税依据。

      (2)按揭收入不作为预收账款,而记入短期借款或其他会计科目,不申报纳税。

      (3)价外费用和代收代付费用,如“三通”“五通”费、城市基础设施配套费等,不申报纳税。

      (4)拆迁安置还房,超面积部分的收入,直接冲减成本,不申报纳税。

      (5)违反审批,超面积建房出售收入,不申报纳税。如屋顶加层,转换层出售等。

      (6)利用外商政策假合资,偷逃附加税。

      2.偷逃企业所得税

      (1)收入长期不作为应税收入结转。

      (2)利用公共配套工程,全部摊入成本,但后又出租、出售,不作应税收入。

      (3)利用两地信息交流不畅跨地区开发,并账造假。

      (四)投入使用阶段

      1.房屋出租收入,不纳税申报营业税及其附加税。

      2.房屋自用、出租,不申报房产税。

      二、税收征管漏洞

      (一)税收源头控制的全方位监控体系不完善。

      税法规定,土地、房屋管理部门应当向税务机关提供土地房屋管理等方面的资料,并有责任协助税务机关做好税收征管工作;土地、房屋管理部门对未依法办理纳税手续的纳税人,采取一定的监督制约措施。这是土地管理部门和房产管理部门支持搞好房地产行业税收征收管理工作的重要环节。但实际操作中,部门之间各处为政的现象普遍存在,工商、土地、房屋、规划、建设管理部门、金融机构等多部门多机构共同组建的税收管理监督信息网络平台处于起步阶段,仅靠税务部门掌握的信息,不能对房地产企业纳税行为从源头上开展全方位的监控。这是房地产开发企业税收征管上最大的漏洞。

      (二)税务部门房地产税收征管内部管理存在不足。

      第一,税务稽查力度不够,稽查面窄,不能及时有效地查处偷漏税行为。第二,发票管理薄弱,没有完善不动产发票稽核制度。第三,没有细化和规范房地产企业税收征管基础信息的收集管理制度,无法全面掌控房地产企业经营活动。第四,跨地区房地产开发税收的管理和协调不够。

      (三)征管方面存在认识上的误区。

      部分税务人员认为房地产开发企业的税收,可以集中在工程竣工决算后进行集中清缴,不会造成税款流失,所以日常监管重视不够。

      三、审计对策

      (一)全面掌握房地产开发企业的销售情况和纳税情况,选择审计的重点企业。

      房地产开发企业偷漏税行为普遍存在,税收征管中房地产税收监控体系没有建立,为最有效地减少税款的流失,应从以下两方面入手。

      1.收集与房地产税收关联最大的信息数据。第一,收集税务部门税收征管系统全部房地产开发企业的税收申报、缴纳电子数据,发票管理电子数据,税票管理电子数据。第二,收集房地产管理部门房屋登记系统电子数据、房屋交易系统电子数据。第三,收集建设管理部门和统计部门掌握的当地重点房地产企业情况。

      2.运用计算机程序,对收集的信息数据进行整理分析,充分运用数据间的关联度,找出涉嫌偷漏税企业名单。

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