一、对开发成本的审计 １、土地征用及拆迁补偿费。在房地产项目开发过程中，经常出现先一次征地再分期开发，一方投入土地、另一方投入资金合作开发，或是同一个项目在开发过程中边开发、边销售以及接受委托代建等情况。审计时，应在核实土地开发费用的支出依据、数额的基础上，首先要确定企业是按什么标准在不同项目之间以及同一项目、不同开发时期的子项目之间进行分配，其分配标准是否正确；其次要核实其分配时的计算过程是否正确，是否存在多计、少计或漏记等现象。 ２、建筑安装工程费。对于正在开发的项目，应主要核实其是否按照合同的规定付款，手续是否齐全、合规。对于已经开发完成的项目，首先应根据施工合同、现场签证资料、竣工结算资料等相关资料，审查施工方、监理方、设备物资供应方以及保险、运输等部门是否完全履行合同（协议）。在审核施工结算时，应注意工程结算单中材料差价的计算是否正确；在甲方提供材料的情况下，应核实材料款的扣回情况；在几个开发项目由同一施工方实施的情况下，应审核已支付的工程款在不同项目之间的分配情况。其次应选择与项目所处位置、结构类型相似的项目单位工程造价与该项目单位工程造价进行对比分析，以确定其施工成本的合理性。 ３、基础设施建设费及公共配套设施费。对于已经开发完成的基础及配套设施，应核实其是否按照配比原则进行合理分配。对于已经规划、尚未开发但已预估计入开发成本的基础及配套设施费用，首先应审核其预估的依据及预估方法是否合理，有无通过预估费用调节利润的行为。其次在项目开发完成后，应核实其预估数与实际发生数之间的差额是否按规定进行调整，是否存在虚挂往来或直接计入期间费用等现象。 二、对期间费用的审计 在受托代建项目的情况下，应根据代建合同核实代建费用及账务处理情况，尤其应关注代建合同是否存在补充协议，应收取的代建费用是否按权责发生制核算，已发生的代建费用是否计入本单位的期间费用等异常现象。 在委托销售的情况下，应核实代理销售合同的内容是否真实、合理，代理费用的支出依据是否充分。在利用借入资金开发项目的情况下，应核实利息费用在开发产品完工前后和同时开发的几个项目之间的分配情况。首先应审核其分配标准的制定依据是否合理以及是否符合一贯性原则。其次，应对其计算过程进行复核，以确认其利息费用的分摊情况。 三、对销售收入的审计 房地产开发企业销售房产一般采取先收取定金，待项目竣工验收之后，再收取售房款并办理产权移交手续。审计时应首先审核其销售收入的确认原则是否合理以及是否符合一贯性原则。其次，在对预收账款进行审计的基础上，核实其收入的结转和营业税金的交纳是否正确。再次，应结合对开发成本的审计验证其销售收入与开发成本之间是否符合配比原则。 四、对“小金库”的审计 由于房地产开发项目存在审批程序多、开发周期长、涉及面广、资金量大等特点，这在客观上为“小金库”的滋生提供了外部环境。目前，房地产开发企业的“小金库”来源主要包括：拆迁户上交的面积补差收入，用于安置拆迁户的周转房变卖收入，实际开发面积大于规划面积所结余面积的房产销售收入、出租收入，多付施工单位工程款而收取的回扣或转移的资金，联营单位交纳的相关款项，项目开发过程中部分已完工房产的出租收入等等。在审计过程中，首先应根据项目立项文件、总体规划、项目预算、施工现场签证、工程结算书、竣工验收报告等相关资料，从总体上把握项目的开发情况，必要时应现场抽查已开发项目的实际情况。其次，应关注工程造价及工程款的支付、竣工面积与实际销售面积、拆迁协议、联营协议的履行等方面有无异常现象。
