一、掌握房地产开发企业应纳税费的项目 房地产开发企业应纳税费主要有：１．以经营收入为计税依据的营业税及相应城市维护建设税、教育费附加；２．代收代缴的契税；３．以房产租金收入为计税依据的房产税；４．以利润为计税依据的企业所得税；５．以新建房屋（含商品房、自用房）的建筑面积为计费依据的市政基础设施配套费、人防工程建设费、消防设施建设费、地段差等；６．以征用土地面积为计算依据的土地使用权出让金；７．房地产开发企业的非法收入，如层次差、车库阁楼的额外收入等。 二、了解房地产开发的建设程序 １．立项。在计划管理部门的立项批复中载明项目的计划投资总额、建筑规模（建筑总面积）等；２．征用土地，领取土地使用证。在领取土地使用证时，建设单位需与土地管理部门签订土地使用协议，其中规定土地使用权出让金的缴纳标准、总额、期限等；３．详细规划审核，领取规划许可证、建筑工程许可证。在土地规划管理部门核发的规划许可证、工程许可证中规定了建筑面积等，并且有关费用的征收部门以此作为计费依据，有的税费在这个环节中征收；４．施工图审核、工程招标投标、领取开工报告、开工建设。工程招标投标后，在与施工队订立合同中，注明土建工程的建筑面积、工程造价（或劳务价款）；５．预售商品房（或已开发的土地使用权）。具备一定条件后，经房管部门的批准，对商品房进行预售，并收取购房预售款；６．商品房竣工决算后，由房管部门核准实际建筑面积，一般商品房由物价管理部门核定销售价格，高档商品房按供求状况自定价格，进行销售（或结算），有的商品房自用或者出租。 三、抓住两个关键点 （一）实际建筑面积的审定 １．找图：划地红线图、红线图内的总平面图、建筑物平面图；２．找批复：土地部门的划地批复、规划部门的详细规划批复、房管部门核定面积批复；３．实地观察：到现场清点、丈量、核实；４．把有关图册、批复、实地观察记录相互核对，汇总实际建筑面积；５．对总实际建筑面积按已出售、已出租、自用、结存进行分类。 （二）有关税费的确定。实际建筑面积准确审定后，根据有关要求，可分年度、项目计算应缴税费，现按项目介绍如下： １．应缴税费。以核定的实际建筑面积和征收标准，计算出应缴市政基础设施配套费、人防工程建设费、消防设施建设费、地段差等，与已缴金额相比较，其差额的主要原因有：（１）自行加宽加长墙基；（２）底层车库层高由低于２．２米不计建筑面积，自行改变建筑层高为高于２．２米而计建筑面积；（３）更改设计，加宽或添加阳台；（４）自行加层；（５）整幢建筑无批复；（６）其他超批复面积建设；（７）合法的和不合法的缓缴与免缴。２．应缴税金。以核定的实际建筑面积和物价部门核定单价，计算出销售总收入，再按规定的税率计算出应缴营业税、城市维护建设税及相应的教育费附加；按已出租的商品房租金总收入、自用房面积或金额计算房产税，与已计提应缴税金总额相比较，其差额的主要原因有：（１）各种代收费用未作计税基数；（２）车库、阁楼的销售未作销售收入；（３）用商品房安置拆迁户及分配给本单位职工未计提应缴各项税金；（４）“预收购房款”预缴各项税金，结转错误；（５）房租收入不入账或挂往来、自用房未计提房产税。３．应付土地出让金。以核定的实际建筑面积除以土地使用证上的面积，得“用地率”，与常规“用地率”相比较验证征用土地的面积是否真实，再按实际的土地出让金单价，计算出应付土地出让金，与已缴纳总额相比较，确定差额，其差额的主要原因有：（１）土地面积差异，占用公有土地；（２）征地拆迁补偿抵减土地出让金；（３）缓缴或久拖不缴。４．应建规模。以核定的实际建筑面积与规划建筑面积相比较可以查出是否超规模、无批复等违规违法建筑。有关商品房成本的确定。（１）征用土地费。以土地使用证，规划许可证为依据，对照标准按不同的情况，计算出土地出让金、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等；（２）拆迁费用。以使用土地的红线图为依据，确立拆迁范围，对各拆迁协议及结算单与原建筑物的有效产权证明、有关规定逐一审核，并适当延伸被拆迁单位（户）；（３）小区内公共配套设施建设费。对规划区内各配项目，进行汇总梳理，分清营业性项目与非营业性项目，土建装潢部分按规定定额进行审核；（４）建筑安装工程费。依据建筑施工图及变更事项，按照定额，对施工企业编制工程决算书进行审核；（５）其他开发费用。按常规进行审核。
