开发企业存在的主要问题 (一)资产真实性问题 开发企业出于某种目的,人为虚增资产的现象屡有发生。例如,某开发企业将已竣工和正在开发的小区的土地使用权以评估价值作为固定资产入账,价值2.6亿元。这种以评估方式将土地使用权盘入资产账是一种虚增资产的行为。按房地产开发企业会计制度规定,“企业为房地产开发而获得的土地使用权,所支付的征地费用及土地出让金,在‘开发成本’科目核算,作为商品房开发用地在取得土地使用权时已将其价值计入到开发成本中,并随着商品房的销售而收回。”这类资产不会再为企业带来收益,更不会为企业借贷或合资添加有利的筹码。 (二)利用各种手段,任意调节利润 1、利用“预提费用”调节利润。从近年的审计结果看,开发企业通过预提费用来调节利润已相当普遍。例如某开发企业从1986年至今先后开发建设了十余个小区,这些小区均预提费用过大且余额长期挂账,1999年预提费用长期挂账金额达9800万元。经审计核实,未完工程预计支出只有4600万元,仅为原预提费用额的47%,隐瞒以前年度利润5000余万元。个别小区全部房屋产权已于7年前移交其他区县,但至今该小区的预提费用495万元仍未做结转。此案具有涉及时间长、金额大、项目多的特点。预提费用已成为企业调节利润的“蓄水池”。 2、利用“递延资产”调节利润。有些经营者出于政绩考核的需要,在经营状况不佳的情况下,通过“递延资产”隐瞒亏损,使企业长期处于“潜亏”状态。某开发企业由于项目决策的失误,商品房长期积压,不得不低价销售。为使企业账面出现盈利,将以前年度“企业管理费”、“财务费”和“销售费”等期间费用2000余万元计入“递延资产”科目,从而达到扭亏的目的。 (三)“小金库”问题较为普遍 开发企业以不动产作为销售对象,不动产在建造之前需要一系列审批程序,如工程立项、土地征用、规划审批、投资许可证审批以及建设项目贷款等。有些环节需要在正常支出之外支付一定数量的额外费用,这些非正常费用开发企业往往无法在账内列支,这是促成其建立“小金库”的外部环境。另外,逃避税款以及将“小金库”据为己有也是开发企业建立“小金库”的原因之一。“小金库”的资金来源主要包括:截留销售收入款、工程回扣款、下属及联营单位上交款等。 (四)开发成本真实性问题 从审计情况看,开发企业人为调节成本现象较为普遍。表现形式主要有两种:一是由于企业会计核算及管理水平较低,造成项目间成本相互混淆。如将不属于本项目的其它项目的成本计入该项目成本、将应由几个项目分摊的建设费用不按规定比例分摊等。二是通过加大开发成本为自己或小团体谋取私利。如某企业经营者以多向乙方支付工程款及材料款的方式,将资金由施工单位和供货单位转移到自己在某开发区开办的企业内,造成国有资产流失。 审计时应把握的几个环节 1、从项目入手,对重点开发项目查深查透。对于企业已完成的开发项目,应根据项目所处位置、结构类型及销售期间商品房价格水平,对其销售利润进行分析,并与项目投资计划进行对比,从中筛选出重点项目进行详查。在对某开发企业进行审计时,通过以上分析对比,发现某项目本应取得很好的经济效益,但实际在账面中体现的却是经营亏损。于是我们将其确定为重点项目,通过审计,发现该项目的销售面积数与施工合同及竣工结算资料中的面积数有很大差距,经进一步审查,终于查清该企业采取以收入不入账方式将商品房销售收入转入“小金库”,以及将商品房用于职工宿舍和供关系人使用等问题。 2、了解业务流程,注意关联企业。这一点在对开发企业经济责任审计时尤为重要。如在对某开发企业审计时,我们注意到该企业有几个施工合同都不含门窗及装修工程,而企业本身又不具备门窗制作及装修能力,为其提供上述业务服务的是本市一家私营企业。经对其供货及装修合同价格进行审查,发现高出市场价格将近一倍,且工程量计算与实际也有很大出入。我们将上述异常情况反映给有关部门,为核实企业经营者是否以权谋私提供了第一手资料。 3、建筑安装工程造价知识在审计中的运用。在对企业“开发成本”真实性审计中,将建筑安装工程造价知识运用到审计中,往往会取得事半功倍的效果。工程类别、基础及结构类型相同的工程,单方造价比较接近,审计中可以将已完同类工程造价与审计项目造价进行对比,从中找出差异并分析原因,确定重点审计对象。在对某开发企业审计中,我们运用掌握的概预算知识查出该企业在竣工结算时通过多付给施工企业钢材及水泥用量、高套定额而收取回扣的事实,为企业挽回了损失。 4、对于非正常的费用支出要“刨根问底”。在审计过程中,如果发现有些支出超出正常业务经营需要,一定要“刨根问底”。在对某开发企业审计时,发现其在销售费中列支了大量咨询费用,对方解释这些咨询费是销售代理费用。当问其有无销售代理合同时,对方一直未能提供。经对咨询费发票真实性进行鉴定,发现大部分属于假发票,至此,一起利用假发票转移资金的问题被揭露。 5、对口头证据要加以分析。在了解、核实问题过程中,会取得大量口头证据。对这些口头证据要加以分析,重要问题要有佐证。在对某企业收入真实性审计时,发现一笔拆迁服务收入未在账中体现。经询问,该企业解释是由于对方资金紧张用两辆桑塔纳轿车抵偿了。经进一步核实,实际并非如此,而是该企业在当年收入较高的情况下,为逃避税款而有意安排的。