土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。因此，不论是企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。 在实际界定土地增值税的征税范围时，应依照以下几条标准：（１）转让的土地，其使用权是否为国家所有。（２）土地使用权地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让。（３）是否取得收入。 土地增值税的征收依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即所取得的收入减除规定的准予扣除项目后的余额。其中，收入包括货币收入、实物收入和其他收入三种。准予扣除项目包括：（１）取得土地使用权所支付的金额。（２）房地产开发成本。（３）房地产开发费用。（４）旧房及建筑物的评估价格。（５）与转让房地产有关的税金。（６）财政部规定的其他扣除项目。 在实际工作中，土地增值税税额可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算得出。具体公式为： １．增值额未超过扣除项目金额５０％： 土地增值税税额＝增值额×３０％ ２．增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％： 土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％ ３．增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％： 土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％ ４．增值额超过扣除项目金额２００％： 土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％ 公式中的５％、１５％、３５％分别为二级、三级、四级的速算扣除系数。 [例]某单位转让房地产所取得的收入为４００万元，其扣除项目金额为１００万元，计算其应纳的土地增值税的税额。 （１）先计算增值额。 增值额＝４００－１００＝３００（万元）（２）再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比＝３００÷１００＝３００％ 增值额超出扣除项目金额２００％，其适用的简便计算公式为： 土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％ （３）计算土地增值税税额 土地增值税税额＝３００×６０％－１００×３５％＝１４５（万元）
