香港的房地产业是在第二次世界大战结束之后逐步发展起来的。在经历了1945-1952年的恢复期，1953-1958年的热身期，1959-1969年的第一冲刺期，1970-1975年的第二冲刺期，1976-1985年的定型期和1985-1995年的过渡期6个阶段以后，香港的房地产业已经成为高度商品化的行业。是香港经济的重要支柱之一，被称为“香港经济的寒暑表”。 在香港房地产业发展史上，处于第3周期的1959-1969年是香港房地产业发展的第一次冲刺期。其典型特征是银行界渗透房地产业，形成你中有我、我中有你、一荣共荣、一损俱损的格局，其影响力之大，不仅代表着此后三十多年香港房地产业发展方向的主流，而且渐渐契入大陆90年代以后房地产业的开发模式中。因此，考察这一时期金融型房地产业发展特点及其利弊，对于如何使刚刚起步的中国大陆的市场型房地产业步入正确的轨道，无疑是有益的。 一、卖楼花：银行业向房地产业渗透的开始 1945年二战结束后，被战争逐离家园的香港居民纷纷返回，新移民也因香港政治地位特殊而陆续迁徙过来。香港的房地产业开始进入恢复和发展阶段。 在1953-1958年的热身期发展阶段中，香港房地产市场开始出现新的变化，一是允许分期付款，年限一般是7-12年，二是允许整幢楼房分层出售，分别发契，这不仅赢得更多买家，同时也为投机提供了合适的场所。尽管如此，由于当时香港居民生活水平有限，普通市民还不敢奢望购买住房，因此房地产需求市场相对狭小，吸收资金的能力不是很大，还不足以诱导金融界把投放重点转移到该行业的发展上来。 50年代中期香港房地产业中最令人瞩目的变化是经营方式的变革，其中最典型的方式就是“卖楼花”。所谓“卖楼花”就是出售尚未建成的楼房单位。这是1954年香港立信置业公司首创的，它以“分层售卖、分期付款”的方式出售楼房。买楼花的人通常只要支付楼价的一小部分即可拥有房屋的产权，于是香港的一般家庭完全可以不必等到存足购房款项再去买房，而是可以把所购房屋抵押给银行，再从银行贷款支付房价的其余部分。这就大大便利了大多数中等收入家庭和一般劳动人民购买住房。以后，这一方式被其他房地产公司所采纳，遂演化为当今香港房地产市场的一大经营特色。 “卖楼花”这一经营方式之所以会产生并发展成为香港房地产经营中的主导方式，其原因是多方面的。 第一，战后经济建设的恢复增强了香港的经济实力，各界人士的货币收入增加。50年代中期以后，香港工业化过程进行得非常顺利，本地产品的出口值开始超过转口值，促使外贸结构向本地产品倾斜。于是，站住脚跟的厂商需要扩充厂房和办公场所；收入增加的工人、职员也初步具备了购买住房的经济条件。另外，当时港英政府采取怀柔政策，大大增加专业人士和各种人才的收入，对他们自置住房产生了相当大的刺激作用。这些都为住宅楼房和商业楼房创造了有利的需求条件。 第二，“卖楼花”符合中等收入家庭和一般劳动人民的购房能力。五、六十年代，香港房地产商的售楼对象大多是一般劳动阶层和中等收入家庭，如果等他们筹到足够存款再购买住房，不仅使房地产业投资回收慢、资金需求量大的行业弱点更加显著，而且会造成投资者的风险。而以抵押贷款方式购买住房，不仅大大降低了房地产商的投资风险，而且也为收入有限的家庭提供了足够的承受能力去购买住房，这就加快了楼房的销售和再建速度。 第三，“卖楼花”还受到炒楼者的欢迎，由于只需支付楼价的一小部分即可买进楼房，当楼价前景看好时，买楼就成了有产者最好的投机手段。例如，楼价是100万港元，炒楼者在楼房落成前只需支付楼价20%，即20万元，就可获得该楼产权。如果该楼房在落成时价格上升了30%，即上涨了30万元，那么炒楼者便可以50万卖出楼花，获利率高达150%。这时，楼花实际上已经成为一种期货，买家只要对未来楼价趋势判断准确，一般均能获利。因此，在炒风炙热时，曾出现过排队四日三夜抢购楼花的热闹景象。 最后，卖楼花抵押贷款给银行资金投放提供了一条很有效益的途径。由于香港房地产市场需求比较旺盛，楼房买卖潜力较大，因此，短期内银行推行按揭贷款风险并不大。把资金投向房地产，一则为银行提高资金使用效益提供了方便，二则便于地产发展商获得急需的资金。于是银行业对涉足房地产业兴趣日浓，双方都从按揭贷款中获得了好处。这无疑为卖楼花创造了相当完备的金融条件。 在“卖楼花”这一经营方式的推动下，香港的房地产业在60年代便掀起了战后第三次高潮。1961年与1954年相比，香港地价的增幅，视地段不同，达到2-11倍。房地产的投资者基本上都能获得理想的利润。根据1963年香港经济年鉴的记载，“经营者所获利润都在15-20%。如果靠银行信用支持，同时又遇到地皮和楼价继续上涨，那么经营者所获的利润就更多，有时数以倍计”。 由于房地产业的高额利润以及金融业的支持，香港的房地产公司越来越多。1962年，香港已有置地公司1500家左右，其中资本雄厚、规模较大的公司约有100家。大多数土地投资公司财力薄弱，主要靠银行筹措资金。由于当时房地产业非常兴旺，银行主动放宽信贷，争相开展“建筑放款”业务。银行对房地产的抵押贷款，在1954年-1955年度只有1.977亿港元，到1961-1962年度，则高达4.693亿港元。60年代中后期，银行对房地产业的贷款，仅次于外贸和制造业而居第3位，其增长速度甚至超过前两者。资料表明，1965-1973年间香港银行对各部门的资金分配，对外贸易平均高达30%，而制造业为20%，当时的建筑业和基础设施部门所占用的资金还在制造业之下。不过基础设施的信贷增长速度最快。扣除通货膨胀因素，基础设施平均每年递增38.3%；对外贸易居第二位，为11.7%；制造业只有7.1%。这种贷放政策倾向，其积极方面，是有助于香港城市的重建和房地产物业的发展，但另一方面，房地产业的投机因素却不断向银行金融机构渗透，而且由于占用的资金比重过大，使银行金融机构潜伏着周期性波动的危机。
