封建社会的土地所有制中，占主导地位的是封建主的大土地所有制。但是，封建主的大土地所有制在不同的民族和国家中，由于条件的差异，就具有不同的形态。日本封建主的大土地所有制主要为领主土地所有制，如北岛正元先生指出的：“十六世纪以后的日本，废除了以前居于土地所有体系之顶点的都市贵族的土地所有……，使土地所有形态变成一元化的领主的土地所有。”①中国封建主的大土地所有制则主要为地主土所有制。这是两种在具体形态上表现出很大区别的封建主的土地所有制。本文将着重比较这两种土地所有制的区别。 （一） “硬化”的私有地产和可以流动的私有地产。 日本领主土地所有制下的私有地产，近似于马克思所说的西欧中世纪领主那种成为“已经硬化了的私有财产”的领地。②除了幕府对各大名领地进行改易和减封外，各大名的领地一般不发生扩大或缩小的现象，造成这种私有地产“硬化”的基本原因有二： (1)土地主要由长子继承。 日本的家族是一种家长制严明的直系家族，其核心关系，不是夫妇关系，而是父子关系。在这样的家族中，继承整个家族、接替家长地位、继承行使户长权力和义务的，一般都是长子。与这种情况相适应，土地与财产也由长子优先乃至全部继承。 上述制度不但适用于武士阶层，也推广至本百姓③。延宝元年（1673年）六月，幕府发布《分地制限令》，规定名主百姓拥有田地在二十石以下者，一般本百姓拥有田地在十石以下者，不准实行分割，而只能由长子继承④。 (2)土地不许买卖。 宽永二十三年三月（1643年），幕府颁布《禁止田地永久买卖法令》。所谓“田地永久买卖”，是相对“本物返”和“年季卖”这两种田地抵押方法而言的。“本物返”是指田地的使用权抵押出去，还本金后，田地使用权归属原主。“年季卖”指在一定的期限内将田地使用权抵押出去，到期后田地使用权归属原主。“田地永久买卖”则是将田地使用权永久地转让出去。德川幕府时期只禁“田地永久买卖”，不禁“本物返”、“年季卖”。《禁止田地永久买卖法令》包括两部分。第一部分向代官和百姓明确表示禁止田地永久买卖。该法令命令代官说：“富裕的百姓买取田地，越来越富，而贫穷的百姓卖出田地，日子越来越不好过，因此今后禁止买卖田地。”对百姓简单宣布：“不准田地永久买卖。”第二部分是对违反《禁止田地永久买卖法令》者的处罚条例，共有四条：1.对卖地者，给以入狱至流放的处罚；如本人死亡，由子女顶罪，受同样处罚。2.对买地者，给以入狱的处罚；如本人死亡，由子女顶罪，所买田地由卖地者所属领主没收。3.对在土地买卖中充当证人者，给以和买主一样的处罚，但本人如死亡，不由子女顶罪。4.禁止“赖纳买”，即不许抵押者将年贡⑤诸役随抵押田地一起抵押出去，以至使收押者得以获取抵押田地上的全部收获物，否则，将按“田地永久买卖”者一样处罚。⑥宽永六年(1666)又规定：百姓进行土地抵押时，除以普通百姓作为证人外，还必须请名主、组头等村役担任证人，以加强对土地抵押过程中非法行为的监督。⑦ 从《禁止田地永久买卖法令》的具体内容可以明显看出幕府之所以禁止田地永久买卖，⑧一方面是为了防止因两极分化而出现年贡主要承担者——本百姓数量的减少，另一方面则是为了保护领主阶级的土地所有权及年贡征收权不受侵犯。既保证了将军和各大名能够稳定地占有土地，又可以防止本百姓以抵押田地的方式脱逃年贡诸役，使将军各大名的年贡征收权不致受到富裕本百姓和商人的损害。 十七世纪中叶后，随着农业生产力及商品经济的发展，日本部分农民手中的剩余生产物增加，农村的贫富分化现象日趋明显，农民通过抵押方式转让土地使用权的情况日益增多，其中有一部分贫苦本百姓破产后无力赎回押出的土地，往往致使这部分土地“当死”。这种土地抵押，实际上相当于“永久买卖”。为了稳定领主对土地的占有，于是贞享四年十一月（1687年），幕府再次重申禁止田地永久买卖的法令外，又就田地抵押作了若干新规定，具体内容如下：1.押出田地的本百姓破产时，如该田地的抵押采取的是“年季卖”的形式，在所有规定的期限内，该田地押入的农民耕种，超过规定的期限后，该田地由领主没收。2.押出田地的本百姓破产时，如该田地抵押时未明确抵押期限，立刻由领主没收。3.抵押田地时，要至代官所告知役吏。⑨元禄七年（1694年）幕府又对田地抵押的期限作了限制：1.禁止无限期抵押田地。2.田地抵押期限不超过十年。⑨ 到延享元年（1774年）五月，由于农村土地使用权的实际转让伴随着商品经济的发展仍然在顽强增长，形成一股重罚也无法遏止的势头。在这种情况下，幕府为了缓和与日益发展起来的新兴地主的矛盾，不得不将土地政策作一定程度的变更，例如将违反《禁止田地永久买卖法令》者的处罚条例作如下修改：1.原规定对卖地者给以入狱至流放的处罚；现改为科以罚金。2.原规定对买地者给以入狱的处罚，所买田地由卖地者所属领主没收；现改为仅将所买田地没收，不再对买地者给以入狱的处罚。3.原规定对在土地买卖中充当证人者，给以入狱处罚，现改为科以罚金。4.原规定搞“赖纳买”者与“田地永久买卖”者同罪，现改为对“赖纳买”双方科以罚金，没收所押土地，撤销在“赖纳买”证书上盖印之名主百姓的职务，训斥证人。修改后的条例，显然比原条例宽松得多，但从中仍然可以清楚地看到，幕府并没有放弃禁止土地永久买卖的原则，同年六月，当大冈越前守、岛长门守、水野对马守建议撤销《禁止田地永久买卖法令》时，将军德川吉宗立即指出：“如果将田地永久买卖的处罚完全取消，百姓未必都懂规矩，迷于眼前得失而出卖土地者也会有吧！所以还是保留轻罪为好。”(11)从形式上说，《禁止田地永久买卖法令》直到明治五年（1872年）才被正式废除，所以在整个德川幕府时期土地的自由买卖是非法的。
