我们在审计中发现，房地产转让中问题较多，一些单位违反国家规定，在转让房地产时，不经有关部门批准，不办任何手续，先斩后奏或斩而不奏，擅自转让房地产，逃避了应给国家缴纳的税费，使国家利益受到损失。以下是我们审计中的一例。 某公司1995年×月，将市区占地12亩的仓库，以价值480万元转让给××商厦。按照国家规定，房地产转让须征得主管部门同意，再向国有资产管理局提出申请，经批复，同意成交，并缴纳各种税费然后到土地管理部门办理土地转让使用权(最长50年)方可成交。但该公司既未申请又无批复，在收到转让收入后没有及时缴纳有关税费，而将部分资金挂帐，以防办理转让手续时缴纳税费，其余大部分资金用于弥补亏损，腾出资金投入基建。经审计，此项转让收入按照有关制度规定，应缴纳各种税费共计1，519，825.95元。其中：营业税24万元(480万元×5％)；城建税1.68万元(24万元×7％)；教育费附加0.72万元(24万元×3％)；印花税0.24万元(480万元×5％)；土地转让费795，815.04元(土地评估价1989537.60元×40％)；土地增值税457，610.91元。 土地增值税应为纳税人转让收入减扣除项目后乘以适用税率。其具体计算办法： 1.计算增值额的扣除项目： (1)土地评估价1989，537.60元； (2)地面上的建筑物及配套设施评估价21，749元； (3)房地产开发费用201，128.66元(凡不能提供实际开发费用及利息支出证明的，要以(1)、(2)项之和的10％计算)； (4)营业税、城建税、教育费附加、印花税四项合计，266，400元； (5)土地转让费795，815.04元； 以上扣除项目合计3274，630.30元。 2.增值额为转让收入480万元减扣除项目后为1525369.70元，其增值率为46.5％，(1523，369.70÷3274，630.30)。 3.增值率未超过扣除项目全额50％的适有税率是30％，所以应纳土地增值税为457，610.91元(1525，369.70×30％)。
