土地像其他货品一样，有它的市场，其价格升降，受到市场需求与供应两方面的影响。影响地价的因素很多，而在城市与乡村又表现得不尽相同。如在乡村，土壤的肥沃、贫瘠，水利的好坏，直接影响着农业的收益，是田地价格的基础，也是引起田价差别的基本原因。在城镇，土地所处的地理位置与交通运输条件则至关重要。上海是近代崛起的都市，近代上海市区形成后，其范围包括上海县城及周边的一些市镇（这些市镇大多形成于明清时期），但大部分地区在开埠以前是田野乡村。探讨通商开埠前后上海的地价变化，蕴含的社会经济背景十分深厚，在某种程度上说，即是考察近代上海的城市化进程。 一 清乾嘉时期，上海县城内外田地买卖已十分频繁，购地置产者主要是商人。其时，上海号称“江海通津，东南都会”，黄浦江上樯帆往来，十分热闹，“黄浦之利，商贾主之。而土着（著）之为商贾者，不过十之二三”。（注：（清）张春华：《沪城岁事衢歌》。）本地商人能占十之二三，已经不错了。因为当时的上海已是五方杂处，客商云集。外地商人多了，就要在上海购买房地，“沙船十一帮俱以该商本贯为名，以崇明、通州、海门三帮为大，尤多大户，立别宅于上海”。（注：（清）包世臣：《安吴四种》卷第二，《中衢一勺》卷下，《海运十宜》。）船商致富后即落户上海。 随着港口贸易的逐渐扩大，客商在上海的势力日益壮大。山东、关东、宁绍、潮州以及泉漳等地的商帮很早就意识到要在上海立足发展，必须设铺列肆，买房置地，“计在久长”。早在乾隆年间，潮州人便在上海县城内外大量购置房地。此略举数例：乾隆二十四年，契买郑国梁市房一所，坐址上海县二十五保七图、小东门外姚家弄口；乾隆二十八年，契买林如松等市房一所，坐址上海县二十五保七图、小东门外上塘街。以后，又陆续在这些地段契买房地多处。（注：详见《潮州会馆祭业勒契碑》，载《上海碑刻资料选辑》，上海人民出版社1980年版，第251、252页。） 因为牵涉到田地的位置，我们有必要了解开埠前后上海县城一带的图区分布情况。上海县城及四郊，主要在高昌乡二十五保，下辖十六图，其大致是： 一图老闸北，二图老闸南，三图旧军工厂，四图晏公庙，五图城隍庙，六图侯家浜，七图小东门，八图大东门，九图西门外，十图西门内，十一图大小南门，十二图陆家浜，十三图斜桥头，十四图五里桥头，十五图草堂头，十六图大东门内。（注：同治《上海县志》卷一，“建置·乡保”。） 县城周围则涌现出大量市镇，在南部，有龙华、漕河泾、梅家弄等镇市14个；东部，有洋泾、东沟、塘桥、三林塘等镇市8个；北面， 有老闸、新闸、引翔港诸市；西面，有法华、虹桥、北新泾等6个市镇。 （注：嘉庆《上海县志》卷一，“镇市”。）这些市镇，有的在近代成为上海市区的一部分。 潮州商人所买的房地在二十五保七图，从位置上看，位于上海县城小东门外一带，靠近黄浦江，便于商人进出港口。“邑小东门外，沿濠负郭，皆闽广人僦居”，（注：（清）毛祥麟著：《墨余录》卷十五。）县城东门外一带乃闽粤商人集聚之所。几乎与潮州人同时，泉、漳两府客帮集会商议，捐资置买大东门外二十五保七图滨浦房屋基地，并很早就建立起他们的同乡会组织——泉漳会馆。后又在北门外二十五保五图圩地，建起泉漳北馆一所。当时泉漳商人的实力非常雄厚，购置了许多房地。 会馆、公所是当时上海田地买卖的一大主顾。据统计，道光二十一年（1841年）之前，上海有各类公所会馆约25所。（注：参见《上海碑刻资料选辑》，第507～509页。）这些会馆、公所从其筹建起，就设立了自己的管理机构，并有各自的经费来源。利用筹措到的资金，有的置买田产，有的建造房屋。其置办的房地面积多少不一，用途亦各异。如关东、山东两帮曾集资在上海县城西置田50余亩，“以为葬埋公地”。有的则买下来作为公所、会馆办公用地，或用于祭祀聚会。这些房屋、田地一般都作为公产处理。曾经有一些心术不正的商人藏匿原契、私行盗卖，为了防止此类情形的出现，许多会馆后来便将所置办的房屋田地，“查照底簿照录清册，呈案备考”，有的还请当地政府为此给示勒石，以保证这些财产“永为会馆香火公产”。（注：《上海碑刻资料选辑》，第233、234页。） 从各类会馆、公所购买田地的地段来看，遍及上海县城内外。至嘉庆年间，上海县城的街巷已达60多条，“街巷者，民所聚而居也。”（注：同治《上海县志》卷二，“建置·街巷”。）街巷数目之增多，便是城镇规模扩大与人口骤增的标志。当时各地段的地价已显示出一定级差。东门一带地价偏高，因为这里是上海的重要商贸区，“城东南隅人烟稠密，几于无隙地。”（注：张春华著：《沪城岁事衢歌》。）城郭东南隅，即靠近港口地带，出入方便，比户列肆，商号争相进购，地价自然很高。其他地段，而特别是城门之外，地价相对要便宜许多。因为存在着地价差异，一些会馆常常将办公用地选在城内繁华地带，而将义冢等设在荒僻之区。这样的例子就很多了：如浙绍公所，在乾隆年间，于县城北门内置地一处，建立公所；复于道光八年，置买北门外二十五保、过字圩旷地一方，“以备掩埋无力归葬之柩，谓之浙绍义冢。”（注：《上海碑刻资料选辑》，第210、211页。）四明公所，道光年间买地北郊，广袤30余亩为义冢，而公所在小东门内康家弄、老北门内穿心街一带也置办房产。建汀会馆，初在上海南郊置地创义冢，后又在董家渡购买房屋，祭祀天后，名其堂为同庆。徽宁会馆、潮州会馆等莫不如此。
