中国房地产业:理论空间和现实问题

作 者:

作者简介:
颜晓东 北京天则经济研究所副所长

原文出处:
浙江经济

内容提要:


期刊代号:F107
分类名称:城市经济、区域经济
复印期号:1999 年 04 期

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      从统计数字上看,虽然中国的房地产市场还在不紧不慢地增长,但房地产商们大多在咬牙度日;虽然我们的房子越盖越多,但住房供需的矛盾却越来越突出了。这使我们有理由怀疑,中国的房地产市场似乎存在着什么问题。由于住宅产业在中国房地产业中占有绝大的比重,所以我们以住宅产业为例来分析中国的房地产业。

      一、中国住宅产业到底有多大的成长空间

      据国家统计局1998年度统计,1997年底,我国城镇居民人均居住面积为8.8平方米,折合建筑面积约为17.6平方米。此外, 我国城镇住房成套率还不到60%,即有40%多的城镇家庭住房没有独立的厨房和卫生间,还有300多万户人均居住面积在4平方米以下的困难户,大量现存的危房、简易房及质量不高、居住环境较差的住房面临改造。农村住房虽然人均面积较大,但质量很低,混合结构和砖木结构共占85%,用上自来水的人口仅占32%。

      根据国家有关部门制定的城镇住宅建设的远景目标,到2010年城镇人均居住面积要达到13.5平方米,使用面积要达到18平方米。我们以此来预测未来的住房需求。

      首先,以城镇人均13.5平方米算,每平方米居住面积折合2 个平方米建筑面积,再按目前城镇每户平均人口2.34计算,到2010年我国城镇户均建筑面积应为60.84平方米。而到1997年底, 人均建筑面积才只近18平方米,到2010年每人需要增加8平方米, 我国城镇有户口的长住人口约为3.7亿人,仅此就要增加33.3亿平方米。从现在起到2010 年每年需要新建住宅2.78亿平方米。

      其次,目前全国拥有城镇存量住房40亿平方米,按住房平均40年折旧需拆除重建计算,每年折旧拆除2.5%,到2010 年合计补偿自然折旧需要新建12亿平方米,每年需新建1亿平方米。

      再次,按城市化发展的长远需求计算,预计到2010年我国城市化水平将达到45%以上,到时全国人口预计为14亿,乘以45%则城镇人口为6.3亿,比现在净增2.6亿人。如果这些新增人口的居住面积稍低一点,2010年只达到人均10平方米,换算为建筑面积20平方米,共需增加住房建筑面积52亿平方米,每年平均需要多建4.3亿平方米。

      上述三项相加,从现在起至2010年需建住宅近100亿平方米, 每年平均需要建8.08亿平方米,这个需求确实是非常巨大的。

      住宅产业的另一个长远目标是到2010年基本消灭棚户和简易住房,重点改造使用功能不全的住房,使住房成套率达到85%。如果再加上为实现住宅成套率85%的目标而替代的6亿平方米,那么, 住宅产业的任务就更重了。按照目前的建设成本每平方米1200元计算,到2010年每年8亿平方米住宅需投资9600亿元,这是一个让人难以想象的规模。 在这个巨大的建设规模中,蕴藏着无穷的商机,关键在于我们怎样将这种巨大的需求转变为有效需求。

      二、困扰中国房地产业发展的三大因素

       房地产开发商规模过小:1991 年底全国开发商只有4200 家, 到1995年增至33482家,而房地产开发商的个体实力并没有相应的增加。 以1996年为例,全国房地产企业资产总值为15064亿元, 平均每户资产仅为4660万元。这样的资产规模尚不足在北京建一栋中型住宅楼的价值。这与国外房地产开发公司动辄几十亿资产简直不可同日而语。同时,由于土地资源的行政性分配,使得与政府的关系密切程度成为取得这一资源的先决条件。这也人为地造成了房地产开发公司以本地为主、以政府附属的企业为主的局面,在每一个特定的房地产开发区域形成了很强的进入壁垒,使得真正有实力、有信誉、规范操作的公司无法快速成长。所以,尽管几年来,政府在房地产行业投入了大量的资金,为了启动房地产市场出台了大量的政策,但中国房地产市场始终没有形成跨地区的、足以整合行业秩序的、机制健全的房地产开发公司,始终不能形成一个良性的市场秩序。

      土地资源行政性分配体制:我国从1958年开始将土地全部收归国有,土地的获取全部通过行政划拨,无偿使用。1982年新的《土地管理法》出台后,土地使用权允许转让,土地市场蓬勃发展起来。但土地的转让基本上还是政府行政分配资源的一种变相手段,尤其是大宗的土地转让基本上都由政府一手操办。20年的改革已使我们明白了一个真理,通过市场配置资源是比通过政府配置资源更高明的手段。行政性配置土地资源是阻碍开发商扩张规模的一种桎梏。它提高了房地产行业的进入壁垒,使社会资金难以顺利进入这个行业,是一个必须突破的障碍。

      商品房有效需求不足:一个普遍的认识是将房地产启而不动的局面归结为中国人的收入与房屋价格比偏低。国际上衡量居民住房承受能力有一个重要指标即房价收入比,这一比例一般保持在3∶1——8∶1之间,显示居民具备购买商品房的能力。如果购买一套住房按建筑面积60平方米计算,1997年全国商品住宅平均售价为1977元/平方米,一套房价为118620元;1997年全国城镇居民人均收入5160元,每个家庭平均 3.2人,合家庭收入为16512元。按此结果计算,房价收入比为7.2∶1。 如果加上全社会用于住宅建设的投资,加上各国有和集体单位用于住宅建设的投资、维修、管理费支出等的“暗补贴”,则房价收入比应为6∶1左右。这说明我国城镇居民已基本上具备了购买商品房的承受能力。解决有效需求不足问题的基本办法是强化住宅金融,通过金融产品的杠杆作用,人们可以提前进行住房消费。

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