住宅产业能否真正成为新的经济增长点，带动相关产业的发展，关键在于住宅能否真正成为居民新的消费热点。据统计，1996年我国商品房积压总量为5100万平方米，其中76%为住宅，达3000多万平方米；而同期全国人均居住面积4平方米以下的困难户仍有300多万户，“房等人，人等房”的现象十分严重，住宅市场处于一种供求失衡的非均衡状态，住宅市场的启动还面临着重重障碍。我们认为，导致住宅市场难以启动的关键原因在于目前住房双轨制的存在，而要真正启动住宅市场，就必须改革住房双轨制。 一、住房双轨制的存在是导致住宅市场难以启动的关键原因 住房双轨制是指我国在由旧的计划经济体制向社会主义市场经济体制过渡过程中，城镇居民住房福利化分配与住房商品化分配并存的状况。 住房福利化分配主要是指国有企业、事业、行政单位职工从所在单位无偿获得福利性住房的方式。它是一种低房租、高补贴的住房实物分配方式，主要具有以下特征：（1）它是由企业、事业、 行政单位范围内部分别进行的非市场化的住房分配方式，单位承担为职工供房的义务，职工享有无偿从单位获得福利住房的权利；（2 ）由于实行住房福利实物化，货币工资中不含住房因素，因而职工货币工资收入较低； （3）各单位拥有房屋的所有权，职工个人仅享有居住权，并按规定不得出租、出售或继承；（4 ）职工住房条件的好坏主要取决于单位级别的高低、是否具有垄断性、经济规模的大小及职工个人职位的高低等因素，基本上与职工个人的劳动和贡献无关；（5 ）由于福利住房缺乏流通性，因而住房福利化分配在很大程度上将职工“锁定”于分房单位，不利于劳动力的正常流动。住房福利化分配是计划经济体制下长期存在的住房分配方式，从根本上阻碍了住房商品化的发展。随着我国经济体制改革的逐步深化，这种分配方式必将逐步向商品化分配方式过渡。 住房商品化分配是指居民真正按照市场原则（其中最重要的是以商品价值或生产价格为基础，以市场供求关系为坐标参照系并适时考虑其他因素而形成的市场价格来进行商品交换）买卖和租赁商品房而取得住房的方式。它是市场经济条件下住房分配的基本方式，其主要特征是：（1）它是在全社会范围内进行的住房市场化配置方式， 购房者与售房者之间按照市场等价交换原则来进行住房的买卖和租赁，单位不再介入住房分配过程，不再承担提供住房的义务；（2 ）住房开支作为劳动力价值的一项构成因素计入工资，因而职工货币工资要高于住房福利化分配方式下的工资；（3）购房者拥有住房的全部产权， 可以依法对自己的住房享有占有、使用、收益和处分的权利，不仅可以自己居住，还可以出租、出售、继承或赠予；（4 ）居民住房条件的好坏直接与其劳动和贡献挂钩，以分期付款方式购房，实际上是对居民未来劳动和贡献的一种“贴现”；（5）由于住房可以在市场上自由流通， 因而单位在住房方面不再对职工具有约束力，这有利于劳动力的正常流动和劳动力资源的优化配置。住房商品化分配是我国住房体制改革的目标模式。 住房双轨制是我国住房体制改革过程中出现的由住房福利化分配方式向住房商品化分配方式转变的过渡状态。据有关方面统计，在商品房销售中，真正个人购买的比例只占10%左右，绝大多数为国有单位购买后再分配给职工，住宅福利化分配的比重远远大于商品化分配的比重。住房双轨制的存在，延缓了住房商品化改革的进程，成为启动住宅市场的关键性障碍，主要表现在： 1.在住房双轨制下，许多单位实行住房福利化分配方式，其收入分配仍保持着高福利、低工资的特征。这样，一方面这些单位承担为职工解决住房的义务，不得不大量投资于福利房的建设，而这些投资往往不能回收并形成良性循环，只能一次性供给住房，而不能形成持久的住房供给机制。此外，国有企事业单位的住房福利化成本进入生产成本，而非国有企业则没有这种生产成本，国有企业与非国有企业在生产成本上的差别使国有企业在市场竞争中处于不利地位，严重阻碍了国有企业效益的提高。另一方面，由于职工工资收入中基本上不包含住房要素的含量，工资停留在较低水平，致使城镇居民对住宅的有效需求不足。据世界银行考察，市场经济国家一套普通住宅的售价与中等收入家庭的年收入之比，应在3～6倍之间，而我国现在一般为10 倍以上， 特大城市在15倍以上，普通居民只能“望楼兴叹”。住宅的客观需求不能转化为住宅的有效需求，成为启动住宅市场的主要障碍。 2.在住房双轨制下，居民个人购买商品房的比重较低，大多数城镇居民通过福利化分配而获得住房使用权，房屋的所有权属于购、建房单位，个人基本上无权处置。尽管通过房改，采取优惠政策向居民出售现有公房，但以成本价或标准价购得的住房，居民只拥有部分产权，即占有权、使用权和有限的收益权、处分权，并没有实现完全的商品化。售后的公房流通性差，难以在二级市场上流通转让，这极大地影响了居民购房的积极性，也制约了住宅市场的发育。 3.在住房双轨制下，住房福利化分配与商品化分配存在着巨大的利益反差，抑制了居民购房的积极性。在住房双轨制下，城镇居民住房消费观念错位，许多居民对福利分房仍怀着较高的期望值，长期以来住房福利化分配方式下形成的居民“等、靠、要”的心理难以扭转，居民对住房体制改革抱观望态度。因此，住房双轨制的存在在相当程度上抑制了居民购房的欲望，也使得住宅市场的启动缺乏动力。 有资料表明，1994年我国城镇居民住宅消费支出只占家庭总支出的6.8%， 而据世界银行提供的资料，小康水平国家平均每个家庭住宅消费支出占其家庭总支出的15%左右，发达国家为20%，有的甚至达30—40%。可见，我国住房消费的潜能还远未发挥出来。
