“只有安居才能乐业”，住房是人类进行社会生产活动最基本的条件之一，与家庭、经济发展和社会进步有着紧密联系。随着城市化进程的推进，住宅业日益受到社会的普遍关注。本文试图通过对住宅业与人民生活和经济发展的关联性，潜在的巨大消费市场，以及目前住宅业存在的深层次问题作肤浅分析，进而提出发展住宅业的基本思路，其目的是推进各方面共同努力，促使住宅成为新经济增长点，为经济可持续发展注入活力。 一、住宅业关联人民生活和经济发展，在城市化进程中有希 望成为新经济增长点 我国的住宅业是在改革开放大潮中崛起的新兴产业，它是集住宅建设、经营、管理、以及维修、装饰、服务等多种经济活动为一体，具有高附加值的综合性产业，既能为社会创造财富，为国家提供积累，又能促进消费结构的调整，活跃市场经济，带动众多相关产业的发展。随着土地使用制度和住房制度改革的推进，以及房地产市场体系的初步形成，住宅业与经济发展和人民生活的关联性越来越强，在城市化进程中有希望成为新经济增长点。 第一，住宅消费的潜在市场巨大。发展经济学认为，国民经济增长的原动力主要来自投资增长、消费增长和出口增长。而经济能否保持稳定增长主要是由投资和消费共同推动，消费是投资的目的和归宿，是投资增长的动力，没有消费的持续增长就不可能有经济的持续增长。中国住宅消费的潜在市场究竟有多大？笔者根据我国人口和城市化发展态势分析认为：我国住宅消费需要总量庞大，发展前景广阔。1981年至1995年，我国非农业人口由0.9亿增至3.46亿，设市城市由245个增至622个，目前我国城市化率为28%。1995年我国人口12亿人，人均居住面积12.5平方米，其中城镇3.46亿人，人均7.9平方米。根据《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标》，2000年我国人口将达13亿，2010年将达14亿，按建设部《城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2010年规划》，到2000年，全国计划新建住宅面积12亿平方米，年均2.4亿平方米，其中年增商品住宅居住面积1.2亿平方米，合建筑面积2.28亿平方米。到2010年达到33.5亿平方米，年均3.35亿平方米，合建筑面积6.37亿平方米，其中商品住宅居住面积1.67亿平方米，合建筑面积3.17亿平方米。 第二，各国普遍把住宅业列为支柱产业。在发展中国家，住宅投资通常为国民生产总值的2%至8%，资产形成总量的10%至30%。把住宅的投资和住宅服务这两项相加则住宅业产出的份额占国民生产总值的7%～8%。我国住宅投资多年来都在国民生产总值的7.5%左右，但住宅服务仅占国民生产总值的0.03%，原因之一就是长期以来完全把住宅业看成是福利事业。 第三，住宅业对推进城市化进程，推动其它相关产业发展具有重要的牵动作用。人口的集聚和工业化程度是城市化的重要标志。随着城市人口的增加，城市化进程加快，必将促进住宅业的发展，从而牵动相关产业发展，加速城市化进程。据统计，住宅业关联建筑、建材、金融筹等50多个产业，我国城乡住宅建设每年消耗的钢材相当于1995年钢材产量的14%，木材产量的20%，水泥产量的47%，玻璃产量的40%，再加上与住宅建设配套的基础设施、公共服务设施所需的材料，总量就更大。据一些发达国家统计，住宅业的产值每增加"1"，就能使相关产业的产值增加"1.5～2"。在我国，每增加1亿元的住房投资，其它各相关产业就要相应地总共增加1.479亿元的投入，这还不包括由于居住条件改善而引起相关行业投入的增加。因此，以住宅业为龙头产品，不仅能带动劳动密集型产业的发展，而且还能带动一系列技术密集型，资金密集型产业以及第三产业的发展。 第四，发展住宅业有利于促进个人消费结构调整。目前发达国家家庭住房支出一般占消费支出的15～20%，但我国权占7%，而在银行的个人储蓄达39000多亿元，这是潜在的巨额购房资金。通过发展住宅业，有利于促进个人消费结构的调整，从而减轻银行支付利息的负担和减缓通货膨胀的压力。 二、住宅业存在深层次问题，使其成为新经济增长点面临巨 大的困难 目前，住宅业正面临着极好的发展机遇，具有广阔的发展前景，与此同时，住宅业发展也存在着一些急待解决的矛盾和问题。一是有效需求不足。一方面商品住房闲置呈增加趋势，截止1995年底，全国商品住房已闲置5031万平方米，比1994年的3289万平方米增长52.99%，闲置房中72%为普通住宅；另一方面由于购买力低，众多缺房家庭因无力购房而造成住房困难，据统计，全国尚有400万户住房困难户，现有住房中有近一半住房使用功能不全，设施不配套，急等改建。二是商品房价格脱离需求弹性。由于住宅业劳动生产率低和许多不合理负担及重复收费摊入房价，导致我国房价与居民收入的比例为10:1左右，大大超过了国际上3～6:1的水平，居高不下的楼盘价格，让消费者“望房兴叹”，从而抑制了商品住宅市场的有效需求。三是住宅投资效益普遍下降。1995年房地产开发企业首次出现了利税负增长，经营利润率为9.26%，比1994年下降了3.7个百分点，资金负债率为72.48%，达到了相当高的水平，由于商品房滞销及“半拉子”工程占用大量资金，致使开发资金周转不畅，资金动用呈恶性状态。目前，全国约40%的房地产开发企业处于停业状态，13.64%的企业处于亏损状态。
