近期，围绕住宅建设用地使用权续期问题，学界的讨论正如火如荼，在这其中，笔者注意到，部分学者在发现相关物权法条文含义扑朔迷离的情况下，已经开始从宪法的角度审视续期方案的可行性。目前，在这方面主要有两种代表性的意见：一种意见认为，住宅建设用地使用权无偿续期是宪法的应有之义，1982年《宪法》中的国家土地所有权的“政治基础、伦理基础和法律基础就是社会主义的‘国家统一所有、人民均享地利’的思想。”物权法中的“‘自动续期’就是不必要办任何手续，也不必要缴纳费用就能续期。这个作法，解决了在《宪法》规定城市土地国家所有的情况下，民众住房所有权永久存续的法律基础问题。”①不过，也有意见认为住宅建设用地使用权无偿续期有违宪法，因为“我国宪法规定城镇土地归国家所有，所以，收取土地出让金，是体现国家所有权的基本表现，也是我国宪法的基本要求。‘自动续期’而不需要缴纳土地出让金，就意味着变相实行土地私有化，这是修改宪法的重大事件，需要全国人民代表大会启动宪法修改程序。否则，修改后的《土地管理法》就会与宪法发生矛盾。”② 到底是收费还是不收费的意见合宪呢?笔者以为，宪法文本的含义是立体的，上述两种意见尽管都有一定的可取之处，但是在解释宪法方面，仍然欠缺必要的全面性和系统性。在审视及选择续期方案时，我们唯有回到宪法的体系中，综合采用各种解释方法，才能确保其建立在坚实的宪法基础之上。 一、有关住宅建设用地使用权续期的立法沿革 (一)物权法的“自动续期”和“留白规定” 在程序要件上，物权法对住宅用地使用权采取“自动续期”的规定。《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”在实体要件上该法则未有着墨，可以说是一种“留白规定”。正是在续期实体要件上的“留白规定”导致学界和实务界争议不断。 在物权法出台前，规范续期问题的主要是《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)第22条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《国有土地使用权出让和转让条例》)第42条、43条。按照这两部规范的相关条款，无论出让的是住宅用地还是非住宅用地，其使用权续期均须提出申请，重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。如果不能满足这些要件，土地使用权就由国家无偿收回，而且上面所附的建筑物也由国家无偿取得。 (二)物权法住宅建设用地使用权续期规定的由来 据全国人大常委会法工委有关立法文献介绍，物权法草案的最初几稿继承了《城市房地产管理法》和《国有土地使用权出让和转让条例》，规定续期要申请并交费；但在草案向社会征求意见后，作了自动续期的规定，并且对是否要交费不作规定。 对于续期要提出申请，“有反对意见认为：一栋公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办?建设用地使用权续期问题，确实和老百姓的利益息息相关，应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。在听取了各方面意见后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”③ 对于续期是否要交费，据法工委释义的说法，“物权法草案曾规定：续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。但是，有人对交费表示反对，认为，住户买房已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。也有人认为应该交少量的土地使用费。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题，绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。”④ 二、住宅建设用地使用权续期的代表性方案 物权法对住宅建设用地使用权续期的条件作留白规定，给续期是否要收费、收费方式以及收费决定主体等问题带来了争议。迄今为止，包括参与物权法立法的专家在内，各路方家都提出了续期方案，具体来看，有以下几种有代表性的类型： 第一，从续期是否要收费的角度出发，可以分为“免费续期说”和“收费续期说”。其中，按照收费方式的不同，“收费续期说”又可以进一步分为：“按年收出让金说”、“费改税”说和“区分收费(税)说”。 “免费续期说”。参与物权法立法的专家孙宪忠先生指出，“当初在《物权法》制定时，他提出了自己的论证意见，住宅用地使用权期间届满时，民众的使用权应该‘无条件自动顺延’。《物权法》第149条第一款规定：‘住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。’这个表述和其观点基本一致。”⑤该观点的论证要点有两方面：“一是从社会主义国家土地所有权建立的法律思想的角度看，不应该再次向居民收费。二是从土地价格的角度看，也不应该一再收取土地出让金。”⑥
