韩国房地产税的功能定位及其评析

       韩国和中国同属东亚，在文化上都受儒家思想的熏陶，道德伦理观念和思维方式都有相似之处。两国经济发展历程相似，经济起步时都是经济水平较为落后的农业国，经济体制都是由政府主导型向市场决定型逐步转变，在市场化改革中经济进入高速增长期，并伴随着人口增加、城市规模扩大、房地产价格上涨等状况。韩国的房地产税制建立较早，税制比较完善，在筹集地方财政收入、调控房地产市场等方面发挥了一定的作用。韩国房地产税的功能定位及其税种设置、税率设计等方面为我国房地产税改革提供了经验教训。

       一、韩国现行的房产税收体系

       韩国房地产税收体系完善，取得环节的税种主要有取得税、注册税、继承税、赠与税等，保有环节的税种主要有综合不动产税、财产税，转让环节的税种主要有转让所得税、印花税等。课税范围广泛，在韩国几乎所有的土地、建筑物及其相关的交易行为都要课税。继承税、赠与税和综合不动产税属国税，其余税种都属地税。在韩国的税收收入当中，国税在税收收入中所占的比重较大，约为三分之二，地税占的比重约为三分之一。

       (一)房地产取得环节的税收

       财产取得税是对通过购买或者继承方式取得不动产、重型设备、机动车、树木、飞机、船舶、高尔夫会员资格、保健俱乐部会员、公寓成员者，按照取得时财产的申报价格缴纳财产取得税，税率一般为2％，但是对别墅、高档住宅、高尔夫球场、高档娱乐场和豪华轮船等的取得，按正常税率的5倍征收，即税率可达10％。注册税是对注册有关财产权或其他权利的变更事项而课征的一种税，具有手续费性质，计税依据为财产注册时的价值，税率为0.01％至5％不等，也有从量征收的，每件3000韩元至90000韩元不等。

       (二)房地产保有环节的税收

       财产税是对以市、郡及区管辖内的房产为课税对象的一种地方税，房产包括法人建筑物、住宅及土地。2005年韩国政府为抑制过快上涨的房价，将超过一定标准的、对建筑物征收的财产税和对土地征收的综合土地税合并为综合不动产税，实行综合课税制度，对低于标准的不动产只征收财产税。综合不动产税收入作为国税收入。综合不动产税的征税对象为家庭拥有的房地产总价值超过6亿韩元的部分，适用累进税率(见表1)。

      

       税基以国税厅公示价格为主，房地产价值在6亿～9亿韩元的，税率为1％，9亿～20亿韩元的税率为1.5％，20亿～100亿韩元的税率为2.0％，超过100亿韩元的部分税率为3.0％。由于征收综合不动产税的税基是公示价格①而非实际价格，所以实际税率要低。综合不动产税的税基从原来的按人计算，转变为按家庭人员保有的所有住房价值，税务负担的增加上限从150％提高到300％。②韩国2008年开始实行减税政策，综合不动产税的征税标准上调到价值9亿韩元以上的住房，税率下调到0.5％至1％。

       (三)房地产转让环节的税收

       韩国政府为了抑制房地产投机行为，制定了对拥有多套房产的个人的一系列限制政策，专门对不动产转让所得征收转让所得税。税率根据持有年限的不同差别对待。转让所得税率有三个特点：一是持有时间越短税率越高，二是持有住房越多税率越高，三是地区经济越发达税率越高。

      

       二、韩国房产税的功能定位

       韩国房产税不仅为地方政府筹集财政收入，而且是政府调控房产税市场和配置土地资源的重要工具。尤其是在调控房地产市场方面，韩国可谓是用尽苦心。

       (一)筹集财政收入的功能

       虽然房地产税收在韩国的税收收入中所占比重不高，仅占10％左右，但房地产税收是地方财政收入的主要来源，在完善地方税制、为地方政府提供稳定可靠的收入来源方面发挥着重要作用。

       1.房地产税对中央政府税收收入的影响

       韩国国税的主体税种为所得税和增值税，两者之和占整个国税收入的70％左右。在房地产税收体系中，属于国税的税种有综合不动产税、遗产税、赠与税、资本利得税。2007年，综合不动产税收入占国税收入的比重为1.45％，2014年为0.64％。综合不动产税和资本利得税收收入之和占国税收入的比重在4％～9％之间，对中央税收收入有一定的影响。遗产税和赠与税2011年占国税收入的1.8％。这三个税种的收入大约占国税收入的10％。综合不动产税虽然是国税，划归为中央政府的税收收入，但是为了补偿由于不动产相关税制变化带来的地方政府的财政损失，2005年韩国对政府间财政转移支付制度进行了调整，将综合不动产税作为地方交付税分配给地方政府，综合不动产税实际上是地方政府收入的组成部分。综合不动产税收入由中央政府在国内经济增长较快和经济增长较慢的地区均衡分配，综合不动产收入以中央转移支付的形式作为地方政府的财政来源，避免了地方税收收入随经济的波动而大幅波动的情况，对于地方政府来说稳定性较高。

      

       2.房地产税对地方政府税收收入的影响

       韩国地方税由取得税、注册税、执照税、闲暇税、地方消费税、区域开发税、社区公共设施税、地方教育税、居民税、地方所得税、财产税、汽车税、屠宰税、烟草消费税、行驶税、都市规划税及以往年度地方税收入③构成。其中，与房地产相关的税种有取得税、注册税、社区公共设施税、居民税、财产税、都市规划税。韩国政府2005年取消了农业所得税和综合土地税，2010年取消了工作地点税，新增地方消费税和地方所得税。在2005-2009年未新增地方消费税和地方所得税之前，取得税、注册税、社区公共设施税、居民税、财产税、都市规划税五个与房地产密切相关的税收收入合计占地方税收收入的65％左右。2010年新设立的地方所得税占地方税比重为16.6％，取得税、注册税、社区公共设施税、居民税、财产税、都市规划税五种税收收入占地方税的比重降到45％左右。