近年来，随着我国工业化、城镇化进程加快，产业和人口在城市高度集中，城市住房供需矛盾日趋凸显。社会各界对住房保障问题十分关注，住房保障已成为民生焦点。公共租赁住房(以下简称“公租房”)作为住房保障建设的重点内容之一，对于维护房地产市场稳定健康发展、规避房地产市场泡沫、抑制过度投资等具有较好的调控功能。重庆市在公租房发展方面取得了一定成绩，对于其他地区具有借鉴和参考意义。 一、相关理论研究概述 国内理论界关注和研究公租房问题已久，著述颇丰。西方学界相关研究也甚多，且颇有裨益。 (一)国内研究状况 住房消费梯度理论和住房过滤理论对我国保障房制度进行了理论阐释。住房消费梯度理论用于分析住房的消费发展过程。“梯度”即分层次递进，住房的梯度消费即指住房的消费呈分层次进行的状态。[1]同时，住房作为一种特殊的商品，因其耐用性、异质性和住房消费者的异质性，产生了住房过滤过程。住房过滤和梯度消费理论表明，处于不同收入阶层的消费者对住房的需求呈梯形分布，在住宅商品化和市场化过程中，这种梯形差别往往是通过住房供给结构、住房需求结构和存量住房的档次结构等诸多方面来体现的。[2][3] 近年来，统筹城乡发展理论对我国保障性住房亦给予了较好的理论诠释。成思危、韩俊、贾康等基于制度层面，分析了住房的双重属性及二元化住房制度，阐释了政府在公租房发展阶段的角色和责任，从城镇化进程角度研究了农民市民化及其住房保障，从城市普通居民收入家庭的角度分析了住房问题，揭示了建立和完善我国公租房制度的迫切性和必然性，强调以效率为主导的保障性住房合理供给理念，提出了建立多层次住房保障制度的目标模式及改革新思路。[4][5][6]辜胜阻等强调，鼓励租房、引导居民住房梯度消费是一项复杂的系统性工程，需要充分发挥政府和市场两只手的作用，合理规划租赁房的结构，协调好社会租赁房与公租房的关系，扩大公租房在保障房中的比重，加大对建设公租房的资金保障和土地供给，并做好建成后分配和管理等工作。[7] 还有学者从消费者效用、住房金融、住房公积金改革等方面分析了我国保障性住房发展现状及政策演变，构建了公租房住户的效益、成本和效率评价等梯度消费模型。[8][9][10][11][12]田东海等则比较借鉴研究了欧、美、日等国的基本经验，总结了保障性住房的基本模式、经验教训及最新发展趋势。[13][14]此外，关于公租房规划建设、典型案例等方面的研究成果亦十分丰富。 (二)国外研究状况 马斯洛、阿瑟·塞西尔·庇古、约翰·梅纳德·凯恩斯和贝弗利奇可谓当代西方主张福利保障住房的主要代表。伯吉斯、霍模·霍亚特、劳瑞、丹尼斯·J.斯威尼等则创建了过滤理论及模型。 马斯洛认为，人的需要分为五类，生理需要包括了食品、庇护所等，是人类最原始、最基本的需要，如果不能满足就会有生命危险。因此，不论政府还是社会团体，都应最大程度地满足个人低层次的需要，以维护社会稳定，促进社会全面发展。庇古是福利经济学理论的鼻祖。庇古主张，收入转移的途径就是由政府向富人征税，再补贴给穷人。补贴的办法可采取建立各种社会服务设施、免费教育、失业保险、医疗保险、房屋供给等。[15]凯恩斯主张政府积极干预经济，推行扩张性的财政政策。在扩大政府支出、实行赤字财政方面，除减税鼓励投资以外，政府还要兴办公共工程，扩大社会福利开支，扩大总需求和达到充分就业。W.C.贝弗利奇主持起草的《社会保险和有关福利问题》研究报告，被称为“贝弗利奇计划”。该计划有两个基本观点：一是社会保障以保证居民拥有维持生存所必需的生活资料为最低限度；二是社会保障应当体现“全面、普遍”的原则，顾及全体居民及各种不同的社会阶层，社会保障应是全民的全面保障。贝弗利奇的计划及理论，奠定了英国住房保障制度的理论基础。 过滤理论最初由伯吉斯提出，用于对住房市场经济运行链条的模拟与分析。后来，霍模·霍亚特(1939)对过滤模型加以研究，指出较高收入群体会受到对新产品偏好的驱动，使得社会更富裕的群体搬向新的城郊，原来的区域会被较穷的阶层所居住，在此过程中会产生一系列的空房，使得特定收入的群体能够住进质量较原来高的住房中。20世纪60年代，劳瑞更加明晰了过滤现象的概念性解释，指出过滤主体是住房而非各收入阶层，产生原因在于住房老化和新住房的产出，“住房过滤就是住房在其生命周期内价值的变化”。1974年，丹尼斯·J.斯威尼提出了第一个住房过滤模型。近年来，国外关于过滤模型研究，呈愈益偏重于住房福利的研究趋势。 二、重庆市公租房的科学范畴、发展背景及意义 近年来，重庆市加快了公租房建设步伐，其相关实践引起社会各界的广泛关注。 (一)重庆市公租房的科学范畴 公租房即由政府主导，政府性投资主体负责承建，限定套型面积和租金标准，向符合条件的中等偏下收入住房困难家庭等群体供应的保障性住房。公租房实行准入制度，主要满足过渡性的基本住房需求。公租房在交付使用前，按照经济、适用原则进行装修，具备基本使用功能。
