小产权房主要是指在农村集体土地上违法或违规修建的，没有获得县级及以上国土和房屋产权管理部门发放的具有法律效力的国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋和其他建筑物(刘灿等，2013)。[1]中国特有的户籍制度与土地制度是小产权房得以出现的制度场域，而房地产市场化则是三者具体实现的经济与社会实践场域，其深化程度与小产权房的规模成正比。小产权房是各种利益在现实中纠结的联结点，政府、资本、社会公民出于自己的利益向度，或者追求巨额地租收益，或者追逐资本收益，或者在压力下寻求自己的居住空间，从而对于小产权房合法与否、合理与否以及小产权房处置等问题持有不同观点。学界前辈曾在理论上对小产权房合法化的问题进行过颇具启发意义的讨论，但大都由于忽视了政府这一利益主体的诉求，存在疏漏。实际上现行法律已经给小产权房提供了一条合法的路径，即是补交土地出让金，然而这一路径又不被政府之外的相关利益主体接受。因此，破解目前困境需要我们在制度设计上找寻一个兼顾各个主体利益的可行路径，起源于西方经济学领域的共有产权理论无疑可以提供一个具有现实意义的切入点。 1 现实解读：小产权房合法化的规模困境 毋庸置疑，切合社会实践的要求是任何理论建构获得成功的根基，我们讨论小产权房的任何权利制度的前提是我们真正意识到了小产权房的社会现实是什么。事实上，随着小产权房隐性市场的演变，农民宅基地和住房流转在许多城市已经从农民原子化的个人行为转变为规模化的楼盘开发，此类小产权房楼盘经过长期发展，在表面上已经和普通商品房社区没有什么差别(张长宏等，2013)。[2] 1.1 小产权房利益关涉的广泛性 经过多年的积累和演变，小产权房由于涉及社会多方面的实际利益，时至今日成为了一个几乎是无法解决的问题，我们可以按照主体的类别大致从如下方面进行分析。 (1)小产权房建造主体。细究起来，建造小产权房的根本出发点是有利可图，特别是在房地产业成为社会关注焦点的十多年的时期内，与农村集体土地有关的地方乡镇政府、农村集体以及农民个人纷纷建造不被现行法律认可的小产权房，或者出售给他人，或者租赁给他人，试图在房地产的大潮中获取高额利润。这类主体的利益立足点是农村集体土地与国有土地的级差地租，特别是在市场经济条件下，土地的经济价值得到充分显现，但在实际操作中，城乡土地收益差异过大，农民不能完全享有集体土地的收益权，城市周边的农民就转而建设“小产权房”，通过出售或出租获得数倍、数十倍于原土地用途和征地的土地收益，完全享受到其所有土地的收益权(金志丰等，2014)。[3]一言蔽之，获取土地级差地租收益是建设小产权房的根源性动力。这类主体的利益分为已经实现与将要实现两种：前者是指小产权房售租后建造者已经获取的利益；后者是指未来会建造的小产权房将要获取的利益。在时下规模化小产权房的时空场域中，此类主体的构成复杂多样且数量比较庞大，尤其是涵盖了一定数量的农村基层政府机构，虽然禁止建造以及禁止出售小产权房的各种文件非常之多，但是小产权房的数量日渐增长。 (2)小产权房购买主体。这一类主体中数量最大的是高房价压力下的中低收入人群。对于很多中低收入的人而言，买一套正规产权的房子，可能连首付都支付不起。如果租房子，可能要经常更换房子，不敢添置太多的家具和电器，生活质量势必受到影响，心理上也没有家的感觉。小产权房价位低，但风险很大，权益可能得不到保障，还会面临被拆迁的危险。但是，过高的房价已经逼得购房者明知小产权房有很多缺陷也要购买，且购买人数越来越多。法不责众的心理也促使了人们下赌注购买小产权房(程蕾等，2013)。[4]除此之外，这些中低收入者也有着与单纯投资小产权房的人一样的目的，即期待随着小产权房的规模化，国家最后会赦免小产权房的“原罪”，赋予小产权房合法的身份，从而获得小产权房与大产权房的价差。实际上也有高收入的群体如一些高校等通过直接购买或者租赁农村集体土地，自己建造主要是满足居住需求的住宅。如果我们考察小产权房购买主体的购买动机就会发现，这一类主体做出这样的行为是因为他们相信土地最终会实现私有化或者类似的结果，特别是与房地产有关的土地，所以才会无视层出不穷的禁止购买小产权房的文件，这是时下一些人较普遍的内在心理。 (3)小产权房管理主体。目前来看，政府对于小产权房基本上是持否定的态度，在具体管理时或者是有意忽视，或者是采取强制拆除的手段，而后者除了涉及小产权房建造主体外，还包括了购买主体，但是政府并没有给予购买主体相应的赔偿。究其原因在于地方政府对于土地财政的高度依赖，受限于现行土地法律法规政策，小产权房涉及的土地无法让地方政府获得土地财政收入，地方政府只能通过农村集体土地国有化这唯一的路径来达到自己的目的，这也是小产权房不被承认的症结点，这更是地方政府作为管理主体对于小产权房的利益纠结点。可以想象，只要不处理地方政府对于小产权房的利益诉求，无论是何种理论下的处理小产权房的制度都无法得到真正有效的实现。但是，问题的关键是现有的小产权房的建造主体以及购买主体不愿意接受政府的利益诉求，无法实现各方的利益交集。虽然政府这一主体的数量不如前面两种主体的数量多，但是政府的能力无疑是三类主体之中最强的，结果就是政府的利益诉求实际上起到决定小产权房合法与否的关键作用，我们从小产权房问题多年来都无法解决这一现实中可以清楚地看到这一点，特别是时下小产权房已成规模，政府根本不可能放弃如此巨大的土地收益。当然，政府也有其维护法治观念的考虑。
