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(接上期) 二、深圳市住房市场特点 (一)住房市场面临着强大的需求 作为全国经济中心城市，深圳随着其对内地经济辐射作用的加强，常住人口处于持续净流入的状态。根据2010年第六次全国人口普查的数据，深圳人口平均年龄在30岁左右，在国内大中城市中是最年轻的城市。在人口总量中，25～44岁年龄段的人口最多，占总人口的比重达到了50.75％，而北京、上海和广州这一年龄段人口占比分别为35.2％、29.6％和39.9％，比深圳低了十多个百分点。因为这部分人群的购房可能性最大，因此造成深圳适龄购房人群规模远比北京、上海和广州庞大。 在人口增速方面，北京、上海和深圳的增速都约为4％，但因深圳的产业结构更偏重于高新技术，故投资创业氛围比较浓厚，对年轻人的吸引力更大，进而形成包括首次改善性需求、置业需求和投资需求在内的实际住房总需求一直保持较大规模。另外，人口红利的角度也可以看出购房需求强烈。与一线城市的人口结构进行对比，可以看出深圳市15～64岁的人口比重最大，占总人口的88.4％，该年龄阶段的人口既是劳动年龄人口，也具有强烈的购房需求。 由表2可见，深圳市人均住房间数、人均住房面积、住房自有率在一线城市中是最低的。尤其是住房自有率只有26.9％，仅为其他三个一线城市的三分之一左右，反映出70％以上的居民家庭没有自有住房，潜在城市刚性住房需求非常庞大，住房市场长期供应压力也比较大。 
从住房的功能状况来看，对存量住房楼层分布及建筑结构两方面进行考察。由下面两个图可见，深圳市10层以上住宅栋数占比最高，住宅老化不严重，但7～9层的住宅明显高于其他一线城市，此类住宅一般没有电梯，很多都是原农村私房，意味着未来待更新和改造的比重很大。从建筑结构看，深圳市有接近40％的住宅楼栋不是钢及钢筋混凝土结构制成，而以混合结构为主，这也意味着未来待更新和改造的比重较大。 
图1 不同城市家庭户住房楼层分布户数比例 
图2 不同城市家庭户住房建筑结构分布比较 
图3 不同城市家庭户住房建筑年代分布比较(按户数) 
图4 不同城市家庭户住房建筑年代分布比较(按面积) 数据来源：2010年全国第六次人口普查资料。 从建筑年代来看，深圳市在2000年以后建设的住房占比超过一半，但这其中包括了原农村私房，且原农村私房占比较大。这部分住房虽然并不老旧，但因为绝大多数是违法违规建设，其建筑质量、消防安全、住区环境等往往存在较大问题，近年来随着城市更新的开展，多数将被拆除重建。另外，深圳市2000年以前建设的住房占比近50％，这部分住房在户型设计、楼层分布以及建筑用材上都存在一定问题，也是未来城市更新和改造的对象。 
图5 不同城市家庭户住房厨房使用类型分布比较 
图6 不同城市家庭户住房有无管道水分布比较 
图7 不同城市家庭户住房厕所类型分布比较 住房基本配套设施状况方面，深圳与上海、广州之间的差距较小，但仍存在15％的存量住房在厨房设施配备、管道自来水、厕所设施配备、炊事燃料供应、洗浴热水供应等方面存在一个或多个缺陷。此外，从炊事燃料、热水器和厕所配套看，深圳落后于上海；如果考虑到广州还有郊县和农村地区，而深圳已全面实现了全辖区城市化，相较广州，深圳的住房基本配套设施也有所落后。
