我国土地和房屋的征收补偿同户籍、社会保障等社会福利措施混杂在一起，补偿项目设置主要不是以被征收财产的价值为基础，补偿标准也纷繁复杂、花样众多，不仅操作复杂而且极易导致补偿数额畸高或畸低或“同地不同补”等不公平现象。相比而言，美国的公平市场价值标准简单易行且经济有效，对完善我国征收补偿标准具有借鉴意义。 《美国联邦宪法第五修正案》中规定，“未经公正补偿，不得为公共使用而征收私人财产”。这一规定确立了美国财产征收的两大核心条件：公共使用和公正补偿。此后，联邦最高法院的判例数次扩展了公共使用原则，使得立法者和政府享有了更加宽泛的征收权，各州和地方政府也得以使用这些扩张的权力征收贫民窟以及为了发展经济而征收看似尚可接受的居住社区。①在此背景下，公正补偿成为美国征收程序中保障财产权人利益的最为关键的要素。 何谓公正补偿？美国宪法并没有给出答案。“公正”一词本身难以定义，从而既为不同情形下的征收案件处理提供了灵活性，但是也为补偿标准的适用带来了混乱。联邦最高法院通过一系列判例形成了切实可行的标准——公平市场价值(简称FMR)标准，并被普遍接受。虽然联邦最高法院也指出，在一些情形下出于“公正”的需要，可能会偏离公平市场价值，但在实践中，公平市场价值标准仍然是唯一的标准。 一、被征收财产公平市场价值的确定 美国法上对公平市场价值的经典定义是，在财产征收之日，没有受到任何强制的自愿买家和自愿卖家进行交易时的市场价格。②然而，这一公式性的表述看似明确，操作起来并不容易。通过对一系列案件的深入研究表明，如何确定公平市场价值，仍然存在许多混乱和矛盾。③由于针对被征收财产的市场交易并未实际发生，只能模拟交易情景并通过诸多技术手段确定虚拟的交易价格，那么，在现实交易中任何可能影响真实交易价格的因素，都有可能影响虚拟公平市场价格的认定。 (一)公平市场价值的确定需要借助各种评估方法，最终由法庭裁量确定 公平市场价值标准并非客观标准，而是需要运用各种并不完美的评估技术加以确定，但运用不同评估技术所得出的结果往往存在较大差距。常用的确定公平市场价值的评估方法有四种：(1)最近销售价格方法，检索被征收财产最近的销售价格；(2)比较销售价格方法，考查该区域与被征收财产具有可比性的其他财产的最近销售价格；(3)收入资本化方法，被征收财产实际或潜在租金收入的资本化；(4)重置成本法，计算被征收财产的重建成本，并减去按照其新旧程度、损耗和损坏程度等计算的折旧。不同的法院可能会偏好不同的方法，最终采用何种方法由法庭依据案件的具体情形决定。④通常来说，比较销售价格法是经常采用的方法，评估者也通常综合采用数种评估方法。 尽管有这些评估方法，双方当事人也会提出对己方有利的评估报告，但法院在确定最终采用的公平市场价值时，并不受制于这些评估方法和评估报告。法庭的估价分析可以建立在上述任何一种评估方法上，也可以是上述任何几种方法的结合，或者是在原被告双方提出的评估报告的基础上采用一个折中的方案。有学者对纽约市5个县法院在1990年至2003年间判决的征收补偿案件进行了统计研究，结果表明法院判决的赔偿数额通常更接近征收人提出的数额。这是因为，征收人有更好的动机提出没有偏见的评估价，并且征收人实际提出的价格也更接近公平市场价值。⑤ (二)确定公平市场价值的用途标准——最高最优使用 财产的用途对公平市场价值的确定具有重要影响。美国征收法中公平市场价值的确定不是以财产的现有用途为基础，而是以财产的最高最优使用用途为基础。因此，对被征收财产的最高最优使用用途的确定，成为确定公平市场价格最为关键的因素。 美国的公平市场价值是虚拟的公平市场交易价格，其目标是使补偿价格最接近于自由市场中买卖双方可能达成的市场交易价格，因此，一切可能影响自由市场中买卖双方价格谈判的因素，都可以成为确定公平市场价格时考虑的因素，财产的用途即为其中之一。之所以要按照财产的最高最优使用而不是现有使用用途来确定财产的公平市场价值，是因为在现实的市场交易中，土地财产潜在的可能使用用途确实会对财产的交易价格产生影响，一个自愿的买家在购买财产时不仅考虑财产的现有使用用途，而且会考虑财产在不久的将来客观上可能的其他更有价值的用途，从而影响其愿意支付的交易价格。 土地用途的多样性，决定了最高最优使用用途判断上的复杂性。一般来说，最高最优使用是能够为财产带来最大利润的用途，财产所有人自己使用或者出租都可以；在出租的场合，则是能带来最高租金的使用。⑥最高最优用途，是指财产可用的、实际可行的任何用途，并不一定是现有用途，⑦但推测性的未来用途不包括在内。⑧ 在大多数情形下，财产的现有用途就是其最高最优使用用途。因此，在决定财产的最高最优使用用途时，需要充分考虑财产的现有用途，仔细考查该财产是否有独特的特征，是否已被充分利用。但是，在有些情形下，财产的最高最优使用往往并非现有用途，此时应当由被征收人举证证明其财产存在其他客观可能的、并具有更高经济价值的最高最优使用用途，由法院认定是否成立。 经过长期的探索，美国司法实践已经形成了一套比较成熟的判断最高最优使用的规则，尽管各州的具体规则在细节上稍有不同，但实质性要素大体一致。
