自中共十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”以来，房地产税成为社会的热点和焦点问题。加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆(2013)有关征收房产税的民意调查显示，大多数人不赞成征收保有环节房产税。[1]专家学者对此存在较大争议，安体富(2012)积极主张征收，但要保证不增加一般民众的负担。[2]许善达(2011)从房产税属于对存量所得征税的角度，反对扩大房产税试点和征收保有环节房产税。[3[William Fischel(1992)从理论和实证两方面论证了财产税是受益税，指出财产税制度结合了城市土地利用“分区”和“用脚投票”原则。[4]Zodrow George R.(1984)认为资本要素承担了税收的平均负担，对资产征税扭曲了房地产市场的供需和地方财政决策。[5]房地产税涉及千家万户，牵一发动全身，我国正处于经济转轨、矛盾多发且易激化时期，GDP增长与收入差距拉大、房价飙升同时并存，房地产税改革对我国经济社会发展影响深远。本文从民众和政府二维视角，分析现行房地产税存在的问题，探究我国房地产税改革取向。 一、我国房地产税在制度设计上的缺失及各方利益博弈 房地产税制度设计是一种零和博弈，博弈主体为民众和政府。民众期待的收益是个人可支配收入最大化，政府提供的公共产品及服务丰富且令人满意，而政府期待的收益则较复杂，包括组织充裕的收入、提高地方官员政治晋升机会的GDP增长、地方政府及其官员在公共管理中的预算最大化；博弈结果是政府与民众意愿达成均衡，即民众缴纳的房地产税能够满足地方政府基本支出需要；博弈规则是房地产税制度。但目前我国房地产税在制度设计上存在问题。 (一)房地产税制度存在缺陷 1950年至今，政府发布有关房地产税的《实施细则》、《条例》、《暂行条例》、《决定》十余项，房地产税经历了税种的设立、取消、合并以及恢复等多个阶段，目前有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、城建税、个人所得税、企业所得税等十余个税种。从政府发布房地产税政策的历程可以看出，政府一直在推进房地产税制度改革，但至今没有实质性的突破，房地产税仍存在诸多问题。 1.房地产税制度陈旧，已不适应经济发展。现行房产税制度源于1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，当时规定向全国内资企业和国内居民开征房产税，但规定对个人拥有的非营业性房产免税。当前我国面临经济转型，房地产产权格局复杂，城乡二元结构与房地二元结构并存，住房产权制度残缺，房产税已不适应经济发展需要。而1987年、1988年和1994年发布的《中华人民共和国耕地占用税条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》都有严重的迟滞，征税标准过低、忽略土地差别，起不到抑制滥占、滥用土地的作用。 2.房地产税负结构不合理，无力调控房地产市场。我国目前房地产税主要集中在房屋的流转环节，征收营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税，税种多且税负重；而保有环节只征收房产税和城镇土地使用税，税种少且税负轻。从2011年1月国务院批准上海、重庆启动的个人住房房产税改革试点情况看，其征税环节仍旧集中于房屋销售环节，计税标准与市场价值脱节，使得保有环节税负依然偏低，未达到调控存量房产目的。保有环节税种缺失，致使投资者囤积房产，房价飙升远远超出民众住房支付能力，投资者赚取房产升值的高额收益，拉大了贫富差距；投资性房产空置，不利于资源优化配置。 3.房地产税征收范围狭窄，难以组织地方收入。2009年政府宣布废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，对内外资企业和个人统一征收房产税，实施范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，主要是对从事经营活动的房产征收，沪渝试点的房产税征收范围仅限增量房产和部分高档存量住宅，税率过低且级次过少，未能对民众收入分配进行实质性调节。随着城市化进程的加快，城乡基础设施差别将逐步缩小，乡镇企业日益繁荣，而我国房地产税尚未覆盖农村非农业用地及农村住房，征税范围窄、免税范围大，且税额标准低、税负不公平，难以发挥地方政府组织收入的职能，不利于地方培育税源、增强财政自给能力。 (二)民众与政府在房地产税设计中的博弈 1.民众的意愿。民众具体划分为“有居住需求的民众”即无住房者或有改善住房需求的有房者和“非居住需求的民众”即不需要购买住房自用者，或只是用于投资、投机的购买者。对房产持有者征税，将一部分投机或投资的房产购买者挤出市场，平抑房价，成为民众最直接的呼声和要求之一。我国社会两极分化越来越明显，收入分配差距扩大、贫富差距悬殊。在人口不断增加的情况下，房产已经成为一种稀缺资源，多占多征税、少占少征税是缓解两极分化、缩小贫富差距的重要手段，是民众意愿之二。而非居住需求的民众从改善居住条件、提高生活质量方面，对住房提出更高的要求，如交通便利、基础设施齐备、公共环境安全、教育资源良好、医疗卫生条件优越等等，对地方政府提出更多的公共服务需求。他们希望通过缴纳较少的税来换取政府公共服务水平的提高，使房产保值增值。民众一方面寄期望于房地产税达到上述诸多目的，但同时又希望不增加税负，即自身不交税或少交税。 2.政府的需求。政府希望一项政策出台能达成多重目标，除了平抑房价、调节收入分配，还希望能摆脱目前对土地财政的依赖，满足地方财政支出需要。与所得税、流转税等税种相比，房地产税具有收入来源相对稳定的优势，能够增加地方政府收入，并提高地方政府公共产品供给效率。土地出让金收入一直是地方财政的有力支撑，房地产业营业税和建筑业营业税的大幅增加，对地方税收增长发挥了重要作用。地方财政收入对房地产业营业税的高度依赖，会随着增值税的扩围而逐步丧失；非税收入已成为地方财政“增收挖潜”的重要渠道，但其来源的不规范使其增长具有明显的不稳定性。这些制约因素，都对如何加快地方财政收入的平稳转型和增强调控功能带来了严峻的挑战。在房地产税改革博弈中，政府除了要达成上述目标以外，还希望一项政策出台的成本在可控范围之内，希望房地产税改革中涉及的政治成本、社会成本、经济成本越小越好。在保持现有税负水平下，可以通过调整不同征税环节来获取满足地方政府职能需求的基本收入。[3]
