我国房地产税征管体系构建研究

       1998年以来，“房价高企”始终成为老百姓热议的话题，房地产税改革也一直受到广泛关注。为有效调控房地产市场，我国曾出台了一系列的调控措施，如“国十条”(2010年4月)、沪渝两市房产税试点(2011年)等，虽取得了一定成效，但仍不尽如人意。2013年2月20日国务院又推出了“国五条”，效果如何，有待实践检验。国家“十二五”规划纲要又明确提出，要“研究推进房地产税改革”，如何构建起一套适合我国国情且切实可行的房地产税征管体系，已迫在眉睫。

       一、我国房地产税征管现状

       在我国，房地产税是指一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收，既包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等，也包括与房地产相关联的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税和个人所得税等(见表1)。

       1.各环节征税情况

       (1)流转环节：包括开发和交易两个环节。开发环节征收的税主要有城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等。交易环节征收的税主要有营业税、城市维护建设税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税和个人所得税等。

       (2)保有环节。目前，保有环节征收的只有一种税——房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，税率为从价计征1.2％和从租计征12％。房产税属于地方税，征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内经营性房屋或出租的房屋。

      

       2.存在问题

       (1)税种多，税负重。由表1可知，当前我国房地产税有11个税种，最高税率已达25％，且土地增值税为超额累进税率。另外，原有房地产税掺杂了个人所得税、企业所得税、土地增值税等，致使税制不清，征收困难。过多的税费，不仅推高了房地产的成本和价格，而且还导致国家税收政策难以发挥其经济杠杆的作用。

       (2)重流转，轻保有。当前房地产税11个税种中有8个税种为流转税，房屋保有环节成本几乎为零。同时只对经营性房产征税，免税范围较大，这不仅使我国房地产市场的投资性需求增加，推动房价的非理性上涨，而且阻碍了土地有偿使用市场的建立和发展。此外，开发商也会将流转环节产生的税负转嫁到消费者身上。这些本应由卖方支付的税收，却在交易过程中转嫁给了买方，推高了房价，从而使国家的调控政策发生偏离，最终无法发挥作用。

       (3)房产税在房地产税体系中所占比重过低，未成为地方财政收入的主要来源。2006年全国房产税征收额为5148047万元，占全国地方税收总收入的3.3％；2007年为5744210万元，占全国地方税收总收入的3.1％；2008年为6802766万元，占全国地方税收总收入的3.2％。可见，房产税占地方税收总收入的比例大体保持在3.2％左右，均低于30％，未成为地方财政的主要来源。

       (4)个别税种设置偏颇，房地产税制体系设置不尽合理。如城镇土地使用税以其土地占用面积征收定额税率，而不同地区集体土地、商业土地的差别难以显现，容易导致地方政府乘隙掠夺农民的合法土地出让金，导致城镇土地和农村土地“同地不同价”的现象出现。

       二、沪渝两市房产税试点实态

       针对我国房地产税制不合理的状况。2011年1月27日，国务院原则同意在部分城市开展房产税试点改革。2011年1月28日，上海、重庆两地政府宣布试点开征房产税，发布了房产税实施的有关细则，房产税试点改革正式拉开序幕。两地的改革方案有所差异，代表着房产税的两种不同的改革方向。

       1.试点政策对比

       (1)试点范围。上海的试点范围是市辖18个行政区；而重庆的试点范围为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区和巴南区(简称主城9区)。

       (2)课税对象。上海房产税的征收对象是2011年1月28日起上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。这说明沪版课税对象主要为“增量房”，实质为“增量税”，其目的为遏制投机炒房行为，稳定房价。重庆房产税的征收对象是个人拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房以及在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。渝版课税对象主要为“豪宅房”，实质为“豪宅税”，其目的为抑制高端住宅消费，调节收入分配。

       (3)适用税率。上海暂按应税住房市场交易价格的70％征收，适用税率暂定为0.6％；对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4％。可见，上海采用的是比例税率，在考虑了70％的评估率后，有效税率实为0.42％。重庆规定独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1％；4倍(含4倍)以上的税率为1.2％；同时规定，在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5％。可见，重庆采用的是累进税率，税率为0.5％～1.2％不等。