关于解决中国土地财政问题的讨论已经持续了一段时间，相关的改革一直在不断推进，一些政策措施还收到了比较明显的效果。未来房地产税制改革的逐步推进、人口规模变化趋势的日益明朗，将深刻影响市场预期，住房市场和土地出让价格总体将趋稳。而且，前期出让的国有土地40～70年的使用权将陆续到期，到期后如果实行自动续期而不再上市公开竞价，土地出让面积和收入规模将大大萎缩，土地出让收入高速增长很难持续。着手解决土地出让收入规模过大、地方政府对其依赖过高等土地财政问题已是比较迫切的课题。 一、土地财政面临的风险与挑战 历史地看，中国土地财政现象的产生和形成，是中国特定制度环境和经济发展阶段综合作用的结果，其实质是在中国社会主义土地公有制的条件下，集体土地国有化和国有土地加速资本化。土地出让制度的建立和完善，围绕土地增值收益分配形成了一种新的利益格局，并由此引发相应的经济社会风险。在政府实际运用的土地相关财力资源(土地税收收入、土地非税收入和土地抵押贷款)当中，土地财政风险主要集中在土地出让收入和土地抵押贷款上，主要原因是中国土地资本化进程过快，地方政府对土地出让收入和土地抵押贷款的依赖程度非常高，有可能导致未来出现政府收支矛盾和债务风险。作为土地财政风险的直接体现，地方政府在高度依赖土地出让收入的同时，已经面临来自土地财政的风险与挑战，这些挑战具体表现在以下几个方面。 (一)土地资源低效利用，带来耕地减少、城市病等相关问题 随着土地资源特别是建设用地资源的加速资本化，在土地集中、高强度利用的同时，不可避免地会存在总量上的不可持续性和结构的不合理性。土地利用结构上的不合理性，不但直接影响耕地的规模和质量，也会反映到城镇规划布局上来，带来水源紧张、地质破坏、交通拥堵、大气污染等矛盾和问题，“大城市病”是其集中体现。 (二)土地出让收入规模波动大且不可持续，增加地方财政收支风险 从财政收支角度看，除了直接组织土地出让收入，目前土地收益权抵押贷款也是政府融资的重要方式之一，这使得土地财政与政府性债务之间形成了直接关联，地方政府在利用土地获得融资杠杆效应的同时也放大了财政风险。 一是土地出让收入规模高速扩张，存在收入增长不可持续的潜在风险。土地作为一种资源，无论采取何种开发方式，在一定期限内其可以利用的总量是有限的。土地资源的有限性决定了土地出让收入的高增长不可持续。地方政府加速土地资本化获取的土地出让收入，虽然能够保证当前地方政府对资金的需求，但在土地资源耗费到一定时期后，出让收入的高增长就难以为继，给形成支出路径依赖的地方政府带来较大的冲击。特别是近几年土地出让收入有一部分逐步纳入公共财政预算，用于民生领域等刚性支出。未来如果出让收入急剧下降，就会带来财政收支风险。 以某市为例，由于土地资源开发利用的限制，1998～2000年，该市土地财政收入占地方财政收入的比重持续下降，由1998年的近70％，下降至2009年的20％左右，其主要原因是土地出让收入比重由55％左右下降至10％以下。在接受调研的多个城市当中，目前土地出让收入均占到土地财政收入的60％以上，土地税收收入比重远低于土地出让收入。在土地出让收入规模急剧下降的过程中，如果没有其他收入来弥补这一缺口，政府收支将面临困境。 二是土地出让收支管理不规范，影响了资金使用效益。从收入管理上看，一些地方仍然存在越权减免或变相减免土地出让收入的现象；有的将已征收的土地出让收入滞留在过渡性账户列支，造成土地出让收入的流失或低效率使用。从支出用途上看，许多地方没有严格按照国家政策规定计提相关专项资金，农业土地开发、保障性住房建设等政策落实不到位；部分地方违规安排土地出让收入用于楼堂馆所建设、向企业注资或提供补贴。从资金管理上看，土地出让收入“切块”分配、粗放管理现象还比较普遍，没有实行严格的项目预算管理，资金使用效益还有待进一步提高。 三是土地抵押融资规模迅速扩大增加了潜在的政府债务风险。土地抵押融资多数是以地方政府的还款承诺，即政府信用作支撑。这些依托政府信用的贷款，其还款能力主要取决于未来的土地出让收入。国际金融危机以来，在实施新一轮积极财政政策的过程中，地方政府土地抵押融资规模迅速增加，使地方政府债务风险也迅速放大。一旦土地出让增量下降、经济下滑和房地产市场不景气，地方政府获取的土地出让收入不能覆盖需要以此为偿还来源的政府债务规模时，偿债风险就会显现。实际上部分市县的债务率已经超过了100％，债务逾期现象已经出现。由于地方政府业已存在的举债融资行为缺乏规范，各地举债融资渠道和方式不一，且多头举债、举债程序不透明。除地方政府债券和各种财政转贷外，大部分地方政府性债务收支未纳入预算管理和监督，相关管理制度也不健全。 (三)土地增值收益分配不合理，引发社会矛盾和风险 从利益分配角度看，土地财政是以政府为主体、围绕土地所进行的财政收支活动，实质上是对各相关主体利益分配关系的一种调整。作为基本的生产要素，土地既是农业、工业发展的基础，也是居民消费(农民宅基地、市民房地产)的依存条件。各级政府、企业、居民(农民、市民)等各方利益相关者，都通过土地要素的配置紧密地联系在一起。因而，土地要素的配置和再配置过程，既是资本化实现和深化的过程，也是利益关系、社会结构的调整和演化过程。任何一个环节的利益冲突，如果协调处理不好，就有可能演变为社会性矛盾和冲突。
