我国城镇住房制度演进轨迹及其或然走向

       住房问题是现阶段我国社会的热点问题。在过去的30多年里，城镇住房制度改革作为经济体制改革的一个重要组成部分出现，在把住宅产业培育成新的经济增长点的过程中获得实质性飞跃，为经济发展作出了贡献。同时，经济改革深刻影响社会发展，住房被冠以民生之要，在人均住房面积不断提高的情形下，住房矛盾却成为影响经济发展与社会和谐的焦点。为更深入地分析住房问题，众多学者都对我国的城镇住房制度改革展开过研究，并取得了较丰富的研究成果。这里旨在从合约理论这一新的视角，将住房制度放在整个经济社会发展大局下考察，为住房制度的演进作出解释。客观看待和分析住房制度改革过程，理清得失，将有助于改革的推进和深化。

       一、城镇住房制度的局限条件

       我国的城镇住房制度改革有其自身的演进过程。而作为一种制度安排的变迁，与大多数制度演进的道理又是相通的。为能够尽量准确地解释这一过程，需要将有效的经济理论和经济分析方法与我国的背景相结合。

       (一)制度演进的合约理论阐释

       任何的制度安排，都处于一定的经济社会背景之下。经济社会背景是一种局限条件。跟科学实验需要实验条件一样，经济学的推论解释的是社会现象，就必然存在社会的局限条件。或者称之为约束条件，也就是约束人们行为的因素。按照经济学的理论，资源是稀缺的，为获取资源必然存在竞争，为实现资源价值的最大化，需要约束竞争以减少摩擦成本(一种交易费用)。竞争的人们共同遵守了某些规则，无论自愿或强迫，当他们达成遵守规则的协议时，就意味着合约的存在。在若干种规则中，以市场价格配置资源是最有效率的一种形式①。合约就是交易双方达成的约束竞争减少资源价值损耗的规则，合约作出的许诺以合约条款来明确。[1]每一份合约(制度)的设计都是在一定的经济社会背景等局限条件下得到的，当局限条件变化时，会使人们的行为偏离合约设计的初衷，制度的成本与收益发生变化，从而改变总的效果。对总效果最大化的追求，会使合约安排根据新的局限条件发生调整或变革。也就是说，局限不同，合约应当明确的条款不同；局限变化，合约形式或条款就要作出相应的调整，以实现最大化的收益。因此，如果能预见局限条件如何转变，就能预见制度向何方转变。[2]这是张五常在制度分析中非常重要的一个观点。住房制度便可以视为一种合约安排。住房领域好的制度安排应该使住房的资源价值得到最大的发挥，实现包括人的生存发展效用和资产价值在内的总效果的最大化。住房制度的演变过程，就是局限条件变化下住房合约安排的变化过程，住房制度改革就是从一种住房的合约安排向另一种住房的合约安排转变(见图一)。

      

       图一 制度的转变

       (二)住房制度演进的关键局限

       一切影响人们行为的因素都是局限。[3]寻找我国住房制度的局限条件，既要考虑我国的大环境，又要考虑住房的本质和规律。从这个角度将城镇住房制度的关键局限假设为四个方面：改革开放程度、政府角色变化、城镇化进程、产权制度发展。从大的方面说，其实代表了经济制度、政治制度、社会阶段、法律制度对住房安排规则的影响。

       1.改革开放程度

       以开放政策和国有企业改革为代表。对外开放决策打开了中国的大门，它带来的一个突出影响是大量新信息如潮水般涌入，尤其是对于经济规律的新认识，大大降低了经济改革的信息费用，即减少了改革成本。在开放政策的影响下，市场规则逐步得到认可，国有企业要按市场规则与其他企业平等的竞争，就要剥离企业承担的一些社会责任。于是，国有企业改革必然要求养老、医疗、失业、住房等各项相关领域的改革，住房推向市场成为必然。这些相关制度改革到位有利于经济改革进一步深化，否则就会形成各种遗留成本，增大新制度的交易费用，影响市场规则的推进。

       2.政府角色变化

       以中央与地方关系为代表。政府的角色直接影响以行政权力配置资源的程度。中央政府处于决策者的地位，它以解决社会主要矛盾为中心引导政府行为，更重视各种制约全局发展的因素。地方分权使各地保持适度调整的能力，因地制宜追求更符合地方实际的决策，往往在竞争的激励下会朝着培育效率更高的制度方向前进。国家的决策某种程度上是中央与地方集权与分权博弈的结果。从住房制度的改革过程便可以看到中央与地方关系的演变。住房货币化改革全面推进尾随20世纪90年代的分税制改革，而也正是财权的上收导致了地方政府强化对土地权利的运用，某种程度上影响了后来房地产市场的发展。

       3.城镇化进程

       城镇化进程产生的影响，是人口快速涌入城市加剧供需矛盾，加速暴露改革不彻底的弊端。因住房问题导致的社会矛盾成本由全社会共同承担。城镇化推进越快，改革越跟不上，矛盾就越大，原有制度的成本就越大，中央政府因此不得不考虑制度的转变。城镇化进程的根本影响，是真正确立以交换为基础的城市经济的主导地位。我国传统社会是在农业经济基础上形成的血亲和地域共同体的伦理社会，以论资排辈分配资源深入人心。城镇化率的提升意味着依靠传统经济生存的农业人口越来越少，以伦理关系来配置资源的方式越来越少。它通过改变我国传统文化的经济与社会基础，将改变以人的身份等级配置资源的传统，是市价规则将得以巩固的最重要基础。