一、我国房产税征管及改革现状分析 (一)国内房产税征管现状。 我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的，以城镇房产为课税对象，按房产原值(减除一定比例)或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税，当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别，并约束固定资产投资规模过度扩张。①目前，除了西藏，其余三十个省、市、自治区、直辖市均开征了房产税。 目前，我国房产税税收总量较小，2010年仅占地方财政收入的2.20％。然而，与房地产相关的税种还有城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税等，四种税收的收入总和占地方财政收入的比例逐年提高，由2005年5.75％上升至2010年10.01％。 此外，还有大量收费项目。其中被社会诟病最多的应属土地出让金，巨大的规模、隐性负债风险及与地方投融资平台复杂的金融关系是造成地方财政结构脆弱的根本原因。2010年，土地出让纯收益将近1万亿元，占地方财政收入比重就高达24.34％。 可见，针对房地产市场，我国的税收体系尚未健全，市场与政府间的分配关系尚未理清，财政对房地产市场的调控作用及市场对财政的监督约束作用有待加强。 另外，值得注意的是，我国自1986年开征的房产税是针对经营性房地产而言的，而上海、重庆两市的房产税改革和国外普遍意义上的房产税则是针对个人所有的非营业用的房地产，两者的税基有所不同。 (二)上海、重庆两地房产税试点改革现状及效应。 1.上海试点改革。2011年1月27日，上海市人民政府印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(沪府发［2011］3号)的通知，决定自当年1月28日起对部分个人住房试点征收房产税。 试点以来，2011年上海市房产税实现收入73.66亿元，较上年增长11.36亿元，占当年税收收入的0.77％；2012年实现房产税收入92.56亿元，较上年增长18.9亿元，同比增长25.66％，较2008～2011年平均增长率高出10个百分点，占上海市税收收入的0.77％。可见，房产税虽然在总量上提高了，但在税收收入中所占的比例仍然保持原有水平，对地方财政的贡献度不高。 2.重庆市试点改革。2011年1月28日，重庆市人民政府颁布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》(重庆市人民政府令第247号)。 按照方案，2011年10月起，重庆市进入对存量独栋别墅的征收期，有3500多套独栋别墅收到了征税通知，要求在10月31日之前缴纳税款。②截至2011年年底，重庆市共实现房产税收入20.89亿元，占税收总收入的2.55％。尽管较2010年房产税收入增长了近8亿元，但占税收收入的比例依然很低，基本上与2010年2.51％的水平持平。 3.小结。上海、重庆两市的房产税改革中，虽然具体实施方案有所区别，但有以下共同之处，而这些制度设计也正是房产税改革的结点所在。 (1)均以房产成交价为计税依据。以成交价为计税依据，容易导致税负不公。因为同样的房屋在获得时间和方式上的不同，将导致很大的价格差异，尤其是对存量房，交易价格更难以衡量房屋的现有价值。房产作为一种资本性货物，它的价值随时间的变化而不断变化，所以，房产税的计税依据应是其不断变化的评估价而不是静止不变的交易价格。③ (2)均在房产交易环节征收房产税。区别于国外房产税作为房产保有成本的制度设计，我国房产税于房产交易环节征收，具有行为税特征。两市房产税的征税对象仅涉及新购商品房和少量存量房(独栋别墅和高档商品房)，税基过窄，不符合“宽税基”的税改原则。这样一来，房产税的税基范围被局限，过窄的税基导致房产税税收总量不足，在地方财政收入中占比过低，削弱了其收入分配的调节功能。 (3)个人住房房产税征收额较小。由于两市的统计数据中房产税总额既包含原制度下对经营性房地产征收的房产税，也包含改革后对个人住房征收的房产税，在2011年增加额中，除去对经营性房地产征收的房产税的增长因素，属于加征个人住房房产税带来的税收增加额将更小。 (4)基本税率较低。除了重庆将成交价高于均价3倍以上住房的房产税税率定在1％～1.2％外，两地的房产税税率(名义税率)均在0.5％～0.6％的幅度。由于税收减免、实际征管等因素，实际纳税额往往低于应纳税额，两市房产税实际税率还应比这一名义税率更低。 据统计显示，过去30年，OECD国家的实际房产税率呈增加趋势，除丹麦、希腊和瑞典外，20个OECD国家1980～1989年、1990～1999年和2000～2009年的房产税率均值分别为1.54％、2.64％和3.48％。其中，仅有日本、韩国、冰岛、挪威、瑞典和丹麦的实际房产税率小于1％。④ 二、房产税实施的可持续性分析
