1 荷兰社会住宅的发展背景 顾名思义，社会住宅(Social Housing)是社会保障性质的住房，其建设目的是为了解决城市中低收入家庭的住房问题，以此促进社会公正。作为最重视社会住宅建设的西方国家之一，荷兰的社会住宅发展主要有三方面的背景。 首先，同其他欧美国家一样，荷兰社会住宅的发展源于城市化之后严重的城市住房问题。早在19世纪后半叶，面临快速工业化、城市化带来的劳工阶层住房从数量到质量的严重不足、住房供需结构不合理及广泛存在的住房投机等现象，荷兰人已经认识到城市住房问题不可能完全依赖市场解决。特别是在第二次世界大战之后的重建过程中，战争造成的严重住房短缺问题需要更多地依赖公共干预解决。 其次，较其他欧洲国家而言，荷兰的人口密度高且总量持续增长，住房需求量大。由于20世纪上半叶以及第二次世界大战之后人口的持续增长(包括生育高峰及劳动力匮乏和海外殖民地独立导致的大量移民涌入)，以及相对狭小的国土面积，荷兰成为了欧洲人口密度最大的国家之一。截至2010年，荷兰总人口已超过1 660万，平均人口密度约400人/km[2]。预计到2030年，荷兰总人口将增至1 790万。而在荷兰西部由阿姆斯特丹、海牙、鹿特丹、乌得勒支四座较大城市和周边中小城市构成的兰斯塔德(Randstad，荷兰语“城市环”)大都市圈，人口总数超过700万，人口密度则超过1 000人/km[2]。同时随着家庭结构的转变，荷兰的家庭总量从300万个(1960年)激增到700万个(2004年)。面临人多地少的局面，来自住房短缺的挑战一直较其他欧洲国家更为严峻，这也促使荷兰政府长期重视对住房市场的干预。 第三，面对莱茵河三角洲有限的自然条件，荷兰人在与水患的长期斗争中很早就认识到了集体力量的重要性，并形成了公共干预的传统。同时，大规模的填海造地形成的大量公有土地也赋予政府相当的干预手段。荷兰政府因此一直强调在住房、土地、空间规划等方面的调控和管理，并成立了住房、空间规划和环境部(VROM：Ministerie van Volkshuisvesting，Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer)专门负责国土规划和住房政策。在荷兰的城市规划建设中，社会义务相对于私人权利处于优势地位。 正是由于以上三方面的原因，荷兰自20世纪初期以来长期重视社会住宅的规划、建设和发展。在政府的干预和主导下，由非营利的住房机构建设和经营、公共租赁性质的社会住宅大量发展起来。 2 荷兰社会住宅的制度基础 在荷兰，社会住宅的大规模发展建立在两项重要的制度基础之上，即作为土地供应保证的公有土地租赁制度(Land Lease System)和以《住房法》(Woningwet)为核心的住房保障法律基础。 2.1 荷兰的城市公有土地租赁制度 荷兰的社会住宅得以大量建设的首要基础条件是城市公有土地租赁制度。由于较高的人口密度和特殊的三角洲地理条件，荷兰人很早就发展出对土地的特定理解。作为填海造地的成果，荷兰大量的公有土地分属各城市政府所有，其比例在大城市尤其为高，并在此基础上形成了公有土地租赁制度。以阿姆斯特丹为例，市政府在1920年代之后就基本禁止向私人出售公有土地，而只允许年租方式的土地出租，租期通常为99年。这样除了可以更好地实现土地价值、政府拥有较稳定的收入之外，发展社会住宅也能够得到充足的土地供应和政策优惠。目前，阿姆斯特丹公有土地占到土地总面积80%以上，从而保证了社会住宅在该市住房总量中的比例能够占到50%以上(图1)。也正是在土地公有制度的保证下，社会住宅的大规模建设才成为可能。 2.2 《住房法》——荷兰社会住宅制度的法律基础 为了应对城市化过程中严重的住房问题，1901年荷兰成为世界上第一个颁布《住房法》的国家，随后又根据社会经济的发展不断对这部法律进行修改和完善，极大地规范了住房市场和推动了社会住宅的发展。荷兰的《住房法》明确了住房不仅是一种公民权利，而且是一种社会义务。为了保证住房资源的合理、有效分配，每个家庭除自住用途的第一套住房外，其拥有的第二套或更多住房如不用于出租(租金收入需按比例缴税)则须缴纳高额的房地产税；无房居民有权不经房主同意搬入长期空置的住房。而私人出租住房的房主应承担房屋维护与修缮的义务，并赋予政府处置、强制征收或拆除因缺乏维护导致品质低劣的出租住房的权力。同时，租户的权益也得到了法律保护。租户租用住宅一年之后，其租赁合同自动转为无期限合同，除非租户自愿或违法(例如转租等)，房主(包括机构和私人)无权逐出租户，而房屋租金则与住房品质挂钩。这些规定有效地遏制了住房投机行为。更重要的是，《住房法》规定了保证每个公民的住房权利是政府的责任，并同时将19世纪晚期发展起来的、负责社会住宅建设和管理的住房机构纳入其法律框架下，这就从法律上形成了荷兰社会住宅的基本制度。
